Die Kläger haben den Wohnraummietvertrag mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das Mietverhältnis endete danach zum 30.10.2011. Erst am 15.04.2013 gaben die Beklagten die Mietsache zurück. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten sie den Mietzins in Höhe der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung entrichtet. Die Kläger machten einen weitergehenden Nutzungsentschädigungsanspruch geltend, da sie der Auffassung waren, die Beklagten müssten mit Ende des Mietverhältnisses die „Marktmiete“ zahlen. Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten ein und gab der Klage in Höhe von weiteren von den Beklagten zu zahlenden € 7.300,37 statt. Das Landgericht wies die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurück und ließ die Revision zu. Auch der BGH bestätigte das amtsgerichtliche Urteil.
Vom BGH wurde darauf hingewiesen, dass die Kläger nicht nur nach § 546a Abs. 1 1. Alt. BGB die vereinbarte Miete, sondern darüber hinaus auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB (Marktmiete) verlangen könnten. Nicht zu beanstanden sei dabei, dass das Amtsgericht auf der Grundlage des eingeholten Gutachtens diese Marktmiete nach der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietsache bestimmte. Dies beruhe nicht auf § 558 Abs. 2 S. 1 BGB, sondern ergäbe sich schon daraus, dass es sich dabei um Gegebenheiten handelt, die die Mietpreisbildung im Markt prägen würden.
§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB, der eine Begrenzung auf die in dne letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten vorsähe, sei nicht einschlägig. Es handele sich um eine Vorschrift, die in einem laufenden Mietverhältnis zur Anwendung komme, weshalb eine Maßgeblichkeit bei verspäteter Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben sei. Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter eine Neuvermietung nicht beabsichtige, sondern selbst nutzen wolle. § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB gelte allgemein für das Mietrecht, während § 558ff BGB für bestehende (laufende) Mietverhältnisse geltend würde, § 558 Abs. 2 BGB diene dem Schutz des Mieters, indem er Mietsteigerungen abfedert. Darauf käme es aber bei einem beendeten Mietverhältnis nicht an. Nach den Gesetzesmaterialien käme es im Rahmen des § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB darauf an, was bei einer Neuvermietung erzielt werden könne.
Anmerkung: Der BGH hatte hier keine Veranlassung sich mit der sogenannten Mietpreisbremse nach §§ 556d ff BGB auseinanderzusetzen, die erst später in Kraft trat. Es ist anzunehmen, dass wohl diese in Zukunft auch berücksichtigt werden muss.