Mietvertrag

Die Klägerin zu 1. mietete zunächst eine Wohnung vom Rechtvorgänger des Beklagten an. In dem Mietvertrag befand sich auch eine Regelung, wonach dem Mieter die jederzeit widerrufliche Nutzung eines PKW-Stellplatzes auf dem Grundstück. Dieses Recht wurde durch den Beklagten widerrufen, der einen Stellplatz an die Kläger gegen einen Mietzins von € 23,00. Die Beklagte kündigte 2019 unter Beachtung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist den Stellplatzmietvertrag. Die Kläger begehrten die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung und Fortbestand des Stellplatzmietvertrages.  Die Klage wurde ab- und die dagegen eingelegte Berufung zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision bot dem BGH noch einmal die Möglichkeit, seine Rechtsprechungsgrundsätze zu diesem Komplex  darzulegen.

Beide Verträge würden sich als AGB-verträge darstellen, also als Verträge, die vorformuliert sind für eine Vielzahl von Fällen, § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Bei der Auslegung der Klausel eines solchen Vertrages sei der gesamte Inhalt des Formularvertrages zu berücksichtigen und dürfe eine Klausel nicht aus ihrem Zusammenhang gerissen werden. Entgegen der Annahme des Landgerichts würde es sich hier aber nicht um eine Klauselinterpretation handeln. Vielmehr würde es darum gehen, ob der Stellplatzmietvertrag aus 2005 mit zu dem regelungskomplex des Wohnraummietvertrages aus 1988 zähle, es sich also bei den beiden Verträgen in Wirklichkeit um einen Vertrag handele.

[Anmerkung: Wird die Regelung zum Stellplatz nebst gesondertem Mietzins für diesen in einem Wohnraummietvertrag mitgeregelt, ist - auch bei abweichender Bestimmung in dem Wohnraummietvertrag, der Stellplatzmietvertrag nur zusammen mit der Wohnung kündbar und sind die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraumrechts zu berücksichtigen].

Der BGH verwies auf seine dezidierte Rechtsprechung zu der streitentscheidenden Frage, ob ein einheitlicher vertrag vorliegt.

Würden der schriftliche Wohnraummietvertrag und der schriftliche Stellplatz-/Garagenmietvertrag in separaten Mietverträgen abgeschlossen, spräche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der Vereinbarungen. In diesem Fall müsste derjenige, der sich gegen die rechtliche Selbständigkeit wendet die Vermutung durch Darlegung (und evtl. Beweis) besonderer Umstände des Einzelfalls widerlegen (so z.B. BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10  -; BGH, Beschluss vom 09.04.2013 - VIII ZR 245/12 -).

[Anmerkung: Widerlegen ließe sich die Vermutung, wenn in dem späteren Vertrag auf die Regelungen in dem Wohnraummietvertrag verwiesen wird und dieser so auch zum Bestandteil des Stellpatz-/Garagenvertrages gemacht würde. Auch wenn in dem Stellplatz-/Garagenmietvertrag ein Kündigungsrecht des Mieters davon abhängig gemacht würde, dass auch der Wohnraummietvertrag gekündigt wird, dürfte die gewollte Einheitlichkeit gegeben sein, auch wenn sich der Vermieter ein - dann unzulässiges - Sonderkündigungsrecht für den Stellplatz vorbehält. Es müsset auch möglich sein, ggf. durch Zeugenbeweis nachzuweisen, dass die Parteien den späteren Stellplatz-/Garagenmietvertrag als Einheit mit dem Wohnraummietvertrag verstanden wissen wollten.]

Vorliegend lagen zwei getrennte schriftliche Verträge vor. Besondere Gründe, die der Vermutung entgegenstehen würden, hätten auch nicht vorgelegen. Zwar könnte der Umstand, dass beide Mietobjekte auf dem gleichen Grundstück lägen, dass die Vermietung des Stellplatzes nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag mit einbezogen werden sollte (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10 -). Dies sei aber dann nicht zwingend, wenn andere Umstände vorlägen, die die Vermutung für zwei Mietverträge bekräftigen würden. Hier sei im Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug genommen worden, und der Stellplatzmietvertrag könne auch nicht unter den gleichen Voraussetzungen wie der Wohnraummietvertrag gekündigt werden. Zwar sei die Kündigungsmöglichkeit für den Mieter identisch, nicht aber für den Vermieter, da der Vermieter kein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB) für die Kündigung des Stellplatzmietertrages benötige. Dass lasse auf den fehlenden Willen der Parteien zu einer Einheitlichkeit schließen.

Nach dem Hinweis des BGH wurde die Revision zurückgenommen.

Im Mietvertrag der Beklagten vom August 2006 über eine Wohnung in Bonn wurde in § 1 zum Mietgegenstand angegeben, dass eine Wohnung im Erd-, Unter- und Zwischengeschoss mit einer Größe von ca. 180qm vermietet werde. Anlässlich einer Mieterhöhung in 2010 legte der Rechtsvorgänger der Klägerin als Vermieter eine Wohnfläche von 177qm zugrunde. Im Rahmen der aktuell geltend gemachten Mieterhöhung legte die Klägerin auch 177qm Wohnfläche zugrunde und ferner Betriebskosten geltend gemacht und machte diesen Anspruch klageweise geltend. Die Beklagten erhoben mit der Behauptung, die Wohnfläche betrage nur 144,50qm Widerklage auf Rückzahlung von nach ihrer Ansicht dadurch bedingter Zuvielzahlung in Höhe von € 47.493,50 mit der Begründung, es liege ein Mangel der Mietsache vor.

Das Amtsgericht hat der Klage zu den Betriebskosten teilweise stattgegeben, ansonsten Klage und Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung beider Parteien zurückgewiesen. Im Rahmen der zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Widerklageantrag weiter.

Ein Rückzahlungsanspruch der Beklagten nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB wegen überzahlter Miete bestünde nicht. Die Zahlungen seien von den beklagten mit Rechtsgrund erfolgt, da ein von ihnen angenommener Mangel einer zu geringen Wohnfläche (die zur Mietminderung führen würde) nicht bestünde.

Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag sei keine unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen mit der Folge, dass eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache darstelle (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 -). Dabei käme es nicht darauf an, ob die Wohnfläche (wie hier) mit „circa“ angegeben sei (BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18 -).

Der Begriff der Wohnfläche sei aber auslegungsbedürftig. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehle. Grundsätzlich könnten auch bei frei finanzierten Wohnraum (mangels anderweitiger Vereinbarung und mangels einer anderen ortsüblichen oder naheliegenden Berechnungsmethode) die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden.

Danach sei ein Rechtfehler bei der Entscheidung des Landgerichts nicht zu erkennen. Dieses habe auch das Untergeschoss berücksichtigen dürfen. Der Umstand, dass dieser nach Behauptung der Beklagten wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung wegen der daraus folgenden eingeschränkten Nutzbarkeit nicht als Wohnraum genehmigungsfähig sei, würden die Beklagten verkennen, dass die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung mangels Einschreitens der Behörde keine Mietminderung begründen könne (BGH, Urteil vom 16.09.20ß9 - VIII ZR 275/08 -). Es sei den Parteien unbenommen, Flächen als Wohnfläche zu vereinbaren, die nach der II. BVO oder der Wohnflächenverordnung an sich nicht oder nicht vollständig berücksichtigungsfähig seien.

Der Umstand, dass die Wohnfläche im Rahmen der Mieterhöhung anders behandelt würde als im Rahmen der Mietminderung wegen behaupteter Mängel, sei auch nicht widersprüchlich. Es sei der Unterschied zwischen einem Sachmangel, bei dem es für die Frage des Vorliegens eines solchen auf die Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Wohnfläche ankäme, und einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietverfahren (§ 558 BGB) zu beachten. Die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien enthalte die Regelung, welche Flächen in die Wohnfläche einzubeziehen seien, während bei dem Mieterhöhungsbegehren nur die objektiv festgestellten Flächen einbezogen werden dürfen und eine davon abweichende Vereinbarung in diesem Fall unwirksam wäre, § 558 Abs. 6 BGB (vgl. auch BGH, Urteile vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - und vom 27.02.2019 - VIII ZR 255/17 -). 

Die Klägerin erhob negative Feststellungsklage mit dem Begehren festzustellen, dass zwischen ihr und der Beklagten kein Mietvertrag über bestimmte, näher bezeichnete Räumlichkeiten vorläge und verlangt Rückzahlung von ihr angezahlter Kaution.

Die Klägerin hatte einen Mietvertragsentwurf unterzeichnet, in dem das OLG einen Antrag auf Abschluss eines Gewerberaummietvertrages iSv. § 145 BGB sieht, der von der Beklagten nicht innerhalb der vereinbarten Annahmefrist (§ 21 Abs. 6 des Vertragsentwurfs) angenommen worden sei.

Allerdings wurden in der Folge auch die Räumlichkeiten tatsächlich an die Klägerin übergeben. Entscheidend sei die Auslegung des Verhaltens im Rahmen der Übergabe gem. §§ 133, 157 BGB. Auszugehen sei dabei hier darauf, wie die Klägerin die Willenserklärungen des Mitarbeiters der Hausverwaltung der Beklagten nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte verstehen musste.

Auszugehen sie vom Wortlaut der Erklärung. Er soll erklärt haben, er wolle den von der Klägerin unterzeichneten Vertragsentwurf an die Beklagte übersenden und sodann der Klägerin in unterzeichnetes Exemplar zukommen lassen. Damit aber habe er zu erkennen gegeben, nicht selbst eine Erklärung auf das Vertragsangebot der Klägerin abgeben zu wollen, weshalb er auch eine Annahmeerklärung nicht konkludent mit der Übergabe der Räume abgegeben habe. Unabhängig aber von dieser Erklärung könne auch die Übergabe der Räume (ohne die Erklärung) nicht als konkludenten Vertragsannahme angesehen werden; dagegen habe bereits § 21 Abs. 6 des Mietvertrages gestanden. Danach sollte der Vertragsabschluss in der Weise erfolgen, dass innerhalb von drei Wochen der von der anderen Partei bereits unterzeichnete Entwurf angenommen werden sollte. Auch wenn die Annahme nicht notwendig der Schriftform bedarf und die vertragliche Schriftformklausel nur Änderungen des Vertrages betreffe, wurde doch in § 21 Abs.6 doch deutlich, dass für den Regelfall von einer schriftlichen Annahme ausgegangen wurde. Nach dem maßgeblichem Empfängerhorizont war das Verhalten des Mitarbeiters der Hausverwaltung, der den Mietvertragsentwurf mitnahm, deshalb dahin zu verstehen, dass er diesen an die Beklagte zur Entscheidung über die Annahme weiterleitet. Daher hätte es für den Fall, das es anders verstanden werden sollte, einer ausdrücklichen Erklärung des Mitarbeiters der Hausverwaltung bedurft, dass es bereits mit der Übergabe der Räume zum Vertrag käme. Zudem sei hier nach § 2 ein längerfristiger Vertrag beabsichtigt gewesen, der nach § 550 BGB ohnehin der Schriftform bedurft habe.

Ob zudem dem Schriftformerfordernis entsprochen wurde, bedürfe keiner Entscheidung. Ein Verstoß gegen die Schriftform würde nur dazu führen, dass keine Bindungswirkung von mehr als einem Jahr bestünde.

Danach habe das Landgericht der Klage der Klägerin zutreffend stattgegeben.

Im Kern streiten die Parteien um die Frage, ob die Kündigung eines Stellplatzmietvertrages bei nicht schriftlicher vereinbarter Vertragsdauer mit ordentlicher Kündigungsfrist möglich ist. Hintergrund (verkürzt wiedergegeben) war der Mietvertrag aus 1990 des (inzwischen verstorbenen) Ehemanns der Beklagten mit seinem damaligen Vermieter der Wohnung über einen Einstellplatz. Die Beklagte heiratete den Mieter 1993 und zog mit in die Wohnung ein. In 2005 verstarb der Ehemann der Beklagten.  Die Beklagte blieb in der Wohnung wohnen und nutzte den Stellplatz weiter, zahlte auch dafür das zuvor mit ihrem Ehemann bereits vereinbarte Entgelt. Die Klägerin erwarb in  2016 eine Eigentumswohnung, die mit dem Sondernutzungsrecht zu der hier fraglichen Stellplatz verbunden war. Sie kündigte den Stellplatzmietvertrag und begehrte das Unterlassen der Nutzung durch die Beklagte. Ihre Klage war im Berufungsrechtszug erfolgreich; die (zugelassene) Berufung der Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.

Grundsätzlich würde gelten: Für den Fall, dass der Vermieter eines in einem einheitlichen Vertrag vermieteten Stellplatzes und einer Wohnung ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert, tritt der Erwerber des Stellplatzes ebenfalls in den Mietvertrag ein. Gleiches gilt, wenn der Mieter von vornherein mittels zweier voneinander getrennter Verträge mit dem gleichen Vermieter von die Wohnung und den Stellplatz anmietet und sodann der Vermieter Wohnung und Stellplatz getrennt veräußert.  

Der BGH ging davon aus, dass es sich bei dem Stellplatz um jenen im schriftlichen Mietvertrag mit dem Ehemann der Beklagten handeln würde. Allerdings würden hier Wohnraummietvertrag und Stellplatzmietvertrag keine rechtliche Einheit bilden, weshalb der Übergang des Wohnraummietvertrages auf die Beklagte gem. § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) nicht auch zu einem Übergang des Stellplatzvertrages geführt habe. Zwar sei nach dem Tod des Ehemanns der Beklagten von einem konkludenten Abschluss eines Stellplatzvertrages zwischen dem Vermieter und der beklagten auch zu den Bedingungen des Stellplatzvertrages auszugehen, da weiterhin eine Nutzung erfolgte und die Miete gezahlt worden sei und die Beklagte auch als Mieterin angeschrieben worden sei. Allerdings sei der Stellplatzmietvertrag gem. §§ 578, 576 BGB gesondert von der anderweitig zugeordneten Wohnung auf die Klägerin übergegangen (nicht die Wohnung). Es habe sich um einen vom Wohnraummietvertrag isolierten Stellplatzvertrag zwischen dem verstorbenen Ehemann der Beklagten und dem damaligen Vermieter gehandelt; eine Verbindung beider Verträge sei nicht vereinbart gewesen.

Zwar sei der ursprüngliche schriftliche Mietvertrag über den Stellplatz über eine längere Zeitdauer als ein Jahr abgeschlossen gewesen, wie die Staffelung des Mietzinses in dem Vertrag zeige. Der mit der Beklagten konkludent neu abgeschlossene Mietvertrag wahre aber nicht die Verträge mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr vorgesehene Schriftform, §§ 578, 550 BGB, mit der Folge, dass er ordentlich nach § 580a BGB kündbar sei. Der Umstand, dass davon auszugehen sei, dass der neue Vertrag der Beklagten mit dem Vermieter nach dem Ableben ihres Ehemanns die gleichen Bedingungen enthalte, wie der Vertrag mit ihrem Ehemann, ändere daran nichts. Es ermangelt an einer von beiden Parteien unterzeichneten Vertragsurkunde. Die Beklagte habe erst (und damit verspätet und unbeachtlich) im Revisionsverfahrens geltend gemacht, sie sei Erbin ihres verstorbenen Ehemanns geworden und als solche Rechtsnachfolgerin von ihm im (schriftlichen) Mietvertrag über den Stellplatz. 

Häufig werden Mietverträge etwas unbedarft ausgefüllt und bei Auseinandersetzungen wundern sich dann die Mietvertragsparteien über die daraus für sie (positiv oder negativ) eintretenden Konsequenzen. Eine (nicht einmal seltene) Variante lag dem Urteil des Kammergerichts (KG) zugrunde: Streitig war u.a. (der Artikel bezieht sich nur darauf, im übrigen möge das Urteil gelesen werden) ob die Beklagten zu 1. und 2. selbst Mieter von Gewerberäumen waren. Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Vertragsparteien genauestens darauf achten sollten, wer wie als Mieter (oder auch Vermieter) benannt wird. 

Die Mietvertragsparteien würden, so das KG, alleine durch den zwischen ihnen abgeschlossenen Mietvertrag bestimmt. Wer danach Vertragspartei geworden sei, sei durch Auslegung zu ermitteln, wobei vorrangig die Angaben im Vertragsrubrum seien. Damit sei in erster Linie darauf abzustellen, wer als Mieter im Mietvertrag ausgeführt worden sei und diesen unterschrieben habe. Der Umstand, dass der Unterschriftszeile ein Stempelaufdruck einer Firma beigefügt sei, ändere daran nichts und ließe nicht den (zwingenden) Rückschluss zu, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft abgeschlossen habe.

Vorliegend seien im Rubrum des Mietvertrages auf Mieterseite „M… To…, Prokurist und Gesellschafter der … GmbH“ sowie „H…, Geschäftsführer von … GmbH“ (die Beklagten) benannt mit dem Zusatz „- beide nachfolgend Mieter -“. Diese Bezeichnung spricht nach Auffassung des KG eindeutig dafür, dass beide persönlich Mieter werden wollten und die Zusätze nur kenntlich machen sollten, dass die Nutzung durch die GmbH (die unstreitig sei) erfolgen soll.

Die Unterzeichnung sei auch von beiden Beklagten auf der Unterschriftenzeile (ohne die im Rubrum verwandten Zusätze zur Funktion bei der GmbH) erfolgt, wobei der Beklagte zu 2. den Zusatz „ppa.“, obwohl er Prokura hatte und üblicherweise auch unter Verwendung dieses Zusatzes für die GmbH unterschreiben würde, nicht verwandt habe. Zwar sei dies Unterlassen des Zusatzes nur ein schwaches Indiz für die Vertragsstellung des Beklagten zu 2., füge sich allerdings in die Gesamtwürdigung ein; der beklagte zu 2. Habe auch im Rahmen seiner Anhörung keine plausible Erklärung abgegeben, weshalb er hier den auf die Vertretungsmacht für die GmbH deutendem Zusatz „ppa.“ vorliegend entgegen seinen sonstigen Gepflogenheiten im nicht geschäftlichen Verkehr nicht aufgenommen habe.

Auch der auf der Unterschriftenzeile für die Mieter aufgenommene Stempelaufdruck der GmbH ändere an der Würdigung nichts und gebe nur einen Hinweis auf den Nutzer der angemieteten Gewerberäume.

Zudem sei hier die Anlage 1 zum Mietvertrag mit „Anlage 1 zum Gewerbemietvertrag Dr. A. D… / M… To… und H… J…“ überschrieben und von beiden Beklagten auf der Mieterzeile unterschrieben worden, wodurch die persönliche Mieterstellung beider Beklagten hinreichend deutlich dokumentiert sei.

Auch weitere Anhaltspunkte, die von den Beklagten benannt wurden, so insbesondere vormietvertraglicher Schriftverkehr, würden nicht den Schluss zulassen, dass die GmbH, nicht die Beklagten selbst Mieter werden wollten und sollten.

Der Kläger und seine Ehefrau vermieteten an den Beklagten als Grundstückeigentümer Stellplätze. In 2014 übertrag die Ehefrau des Klägers diesen ihren Miteigentumsanteil an dem Grundstück. In 2017 kündigte die Verwaltung für den Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Das Landgericht verurteilte den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe an den Kläger. Auf die Berufung des Beklagten wurde das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die für den Kläger ausgesprochene Kündigung habe nach Ansicht des KG das Mietverhältnis nicht beenden können. Vielmehr hätte die Kündigung durch bzw. für den Kläger und seine Ehefrau erfolgen müssen. Denn der Kläger sei nicht alleiniger Vermieter gewesen. Die Übertragung der Miteigentumsanteile seiner Ehefrau auf ihn stelle sich nicht als eine Veräußerung „an einen Dritten“ iSv. § 566 BGB dar, da der Kläger schon vorher (Mit-) Vermieter gewesen sei. Dies ergäbe sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11 -, nach der es eine Veräußerung iSv. § 566 BGB darstelle, wenn die vermietete Wohnung im Rahmen einer Auseinandersetzung deiner Vermieter-GbR (§ 705 BGB) einem Gesellschafter übertragen würde, da die GbR gegenüber deren Gesellschaftern ein selbständiger Rechtsträger sei. Daran ermangele es bei einer Bruchteilsgemeinschaft, wie sie zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau bestanden habe.

Eine analoge Anwendung von § 566 BGB käme vorliegend auch nicht in Betracht. § 566 BGB soll dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber dem Erwerber sichern. Dies bedürfe es aber in einem Fall wie dem Vorliegenden nicht, in dem der Erwerber des Mieteigentumsanteils bereits zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war. Auch würde die analoge Anwendung hier für den Mieter rechtsnachteile bedeuten, da er in der Person des bisherigen Miteigentümers mit dem Auslaufen von Ansprüchen gem. § 566 Abs. 2 BGB einen Schuldner verlieren würde.

Auch der Umstand, dass es künftighin geboten sein könne, § 566 BGB analog anzuwenden, würde es nicht gebieten, dies bereits in der hier gegebenen Konstellation zu bejahen: Wenn der vebliebene Eigentümer an einen Dritten verkaufen und das Eigentum am Grundstück übertragen würde, würde es mangels Identität zwischen Veräußerer (Kläger) und verbliebener Vermietergemeinschaft (Kläger und seine Ehefrau) einer analogen Anwendung des § 566 BGB bedürfen, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers gem. § 985 BGB zu schützen (vgl. auch BGH, Urteil vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16  -).  

Einer der Sreitpunkte in dem Verfahren war gewesen, ob das Mietverhältnis üner Büroräume, welches mit Vertrag vom 04.09.2006 abgeschlossen wurde und dort fest bis zum 31.12.2017 vereinbart wurde, durch die beklagten Mieter, zwei Rechtsanwälten, mit Schreiben vom 12.02.2014 (einer fristlosen Kündigung) jedenfalls ordentlich vor dem 31.12.2017 gekündigt werden konnte. Vor dieser Kündigung der Beklagten hatte die klagende Vermieterin mit Schreiben vom 27.12.2012 unter Berufung auf eine vertraglich vereinbarte Indexklausel  die Beklagten darum gebeten, die monatliche Grundmiete ab dem 01.04.2013 auf € 2.273,60 anzupassen. Dem kamen die Beklagten (durch Zahlung) nach.

Das Oberlandesgericht hatte die von den Beklagten als fristlose Kündigung ausgesprochene Kündigung gem. § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet. Das, so der BGH, sei nicht zu beanstanden. Zwar könne auf Grund der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine solche Umdeutung nicht stets vorgenommen werden, fehlt es wie hier an einen Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung. Sei allerdings für den Erklärungsempfänger unmissverständlich klar, dass der Erklärende auf jeden Fall zum nächstmöglichen Termin das Vertragsverhältnis beenden wolle, sei die Umdeutung möglich. Vorliegend hätte den beklagten die Räume bereits aufgegeben und seien umgezogen gewesen, eine Untervermietung für den Rest der Vertragslaufzeit nicht absehbar gewesen und zudem hätte die Beklagten ihren Beendigungswillen bei den Vertragsverhandlungen auch klar zum Ausdruck gebracht.

Der ordentlichen Kündigung hätte damit nur noch die Vertragslaufzeitvereinbarung im Vertrag vom ß4.09.2006 entgegengestanden. Allerdings kam hier den beklagten zugute, dass es bei Mietverträgen zwingend der Schriftform bedarf, wenn dieser über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr geschlossen wird. An dieser Schriftform ermangelte es hier.

Die Mieterhöhung vom 27.12.2017 habe, so der BGH, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt (anwendbar auf gewerberäume gem. § 578 BGB). Die dort geforderte Schriftform sei nur gewahrt, wenn sich die Einigung der Parteien zu den wesentlichen Bedingungen, mithin zu Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus einer von den Parteien unterschriebenen Urkunde oder aus gleichlautenden, jeweils von einer Partei unterzeichneten Urkunde ergäbe. Nicht der Schriftform bedürften lediglich untergeordnete Punkte der Einigung. Diese Regelung zum Ursprungsvertrag gelte auch für Vertragsänderungen, wenn sie – wie die Miete, wenn die Änderung für mehr als ein Jahr erfolge und nicht vom Vermieter jederzeit widerrufen werden könne  – von wesentlicher Bedeutung seien. Die Wesentlichkeit der Miete ergäbe sich daraus, dass sie sich auf einen Zahlungsverzug auswirke und damit auf die Kündigunsgmöglichkeit durch den Vermieter (BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16 -).  Diese Schriftform sei bei der Änderung der Miete nicht eingehalten. Es käme nicht darauf an, dass der Vermieter von einem vertraglich vorgesehenen Recht zum einseitigen Leistungsbestimmungsrecht Gebrauch gemacht habe, sondern darauf, dass durch die Zahlung der Beklagten konkludent eine vertragliche Vereinbarung der Parteien zustande gekommen sei. Vorliegend war im Mietvertrag bestimmt, dass jede Vertragspartei eine Abänderung der Miete bei einer bestimmten Änderung des Index verlangen könne und, wenn sich die Parteien nicht auf eine Miete einigen würden, dass die IHK einen Sachverständigen bestimmen solle, der die Miete bindend feststellen solle.

In diesem Zusammenhang weist der BGH darauf hin, dass bei Regelungen im Mietvertrag, die direkt eine Änderung bewirken würden, im Hinblick auf diese Änderung nicht ein gesondertes Schriftformerfordernis gelten würde. Die dadurch bedingte Änderung sei nicht laufzeitschädlich. Dies sei z.B. der Fall bei Ausübung eines Optionsrechts zur Vertragsverlängerung, einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen und auch in den Fällen, in denen eine Mietanpassung bei Änderung des Index führe, wenn die Klausel selbst dem Schriftformerfordernis genüge.

Hier aber habe keine Automatik der Anpassung bestanden. Danach habe jede Vertragspartei nur eine Änderung der Miete bei einer bestimmten Indexänderung verlangen können, über deren Höhe es einer zusätzlichen Einigung bedurfte. Diese Einigung aber unterfalle dem Schriftformerfordernis, welches mit der konkludenten Zustimmung qua Zahlung nicht erfüllt sei.

Da damit dem Schriftformerfordernis nicht (mehr) genügt war, führte die als ordentliche Kündigung zu wertende fristlose Kündigung der Beklagten zur Vertragsbeendigung innerhalb der für die ordentliche Kündigung vorgesehenen Frist.

Die im Vertrag enthaltene Scriftformheilungsklausel sei unwirksam und die Klägerin könne sich deshalb nicht auf diese berufen (dazu auch BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16 -).

Der Kläger schloss am 05.03.2012 mit dem damaligen Eigentümer  der Liegenschaft einen „Nutzungsvertrag“ (für eine Photovoltaikanlage)  über eine Laufzeit von 30 Jahren. Der schriftliche Vertragsentwurf des Klägers wurde vom damaligen Eigentümer unterschrieben und sodann per Telefax dem Kläger übermittelt, der nun das Fax unterschrieb und dieses sodann an den ehemaligen Eigentümer zurück faxte. Die im Original unterschriebenen Exemplare verblieben damit bei dem jeweiligen Unterzeichner.

Am 04.10.2012 kündigte der ehemalige Eigentümer den Vertrag. In der Folge verkaufte er das Grundstück an A., der am 11.03.2013 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Die Beklagte kaufte von A. am 27.02.2013 das Grundstück und wurde am 10.06.2013 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die beklagte verweigerte dem Kläger ab 15.03.2013 den Zugang zum Grundstück. Der Kläger beantragte die Feststellung, dass das Vertragsverhältnis durch die Kündigung vom 04.10.2012 nicht beendet wurde sondern weiter fortbesteht und die Beklagte ihm gegenüber wegen Verweigerung des Zutritts schadensersatzpflichtig sei, da die beklagte das Grundstück einen Dritten überließ und von daher eine Besitzeinräumung an den Kläger nicht mehr möglich sei.

Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück.

Die Vorinstanzen haben die Einhaltung der notwendigen Schriftform gem. §§ 550, 126 BGB. Erforderlich sei, dass die Vertragsparteien dieselbe Urkunde eigenhändig unterschreiben würden, was hier nicht der Fall gewesen sei.

Der BGH folgt hier der Annahme der Vorinstanzen, dass es sich nicht um einen Pachtvertrag sondern um einen Mietvertrag handeln würde, wies aber auch darauf hin, dass dies in Ansehung der Antragsstellung ohne Belang sei, da im Hinblick auf die gesetzliche Kündigungsfristen bei Miet- und Pachtverträgen dies nur den Zeitpunkt der Beendigung zum nächsten Kündigungszeitpunkt  bei fehlender Wahrung der Schriftform des über einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossenen Vertrages betreffen würde.

Richtig habe das OLG darauf hingewiesen, dass keine Urkunde existiere, auf der beide Vertragsparteien im Original unterschreiben hätten. Damit lägen die Voraussetzungen des § 126 Abs. 2 S. 1 BGB nicht vor. Allerdings würde die Nichteinhaltung der materiell-rechtlichen Anforderung des § 126 Abs. 2 S. 1 BGB nicht der Wahrung der Schriftform für Miet-/Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr entgegenstehen. Das Schriftformerfordernis könne gem. § 126 Abs. 2 S. 2 BGB auch dadurch erfüllt werden, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen würden und jede Partei die für die andere Partei vorgesehene Urkunde unterzeichne.  Aber auch diese Voraussetzung läge nicht vor, da jede Partei nur das Original der von ihr selbst unterschriebenen Urkunde habe.

Die Schriftform des § 550 S. 1 BGB würde nur erfordern, dass die Erklärungen schriftlich niedergelegt sind (äußere Form), wobei der Abschluss des Vertrages auch mündlich oder konkludent erfolgen könne. § 550 BGB würde in erster Linie dem Informationsbedürfnis eines Erwerbers dienen, sich in genügender Form über den Inhalt eines Vertrages zu informieren. Damit aber sei es ausreichend, wenn, wie hier, die Vertragsparteien gleichlautende Urkunden unterzeichnen, wobei es auf den Zugang der Urkunden bei dem jeweils anderen Vertragspartner nicht ankäme.

§ 126 Abs. 2 S. 2 BGB verlange allerdings, dass das jeweils unterzeichnete (gleichlautende) Vertragsexemplar für die andere Partei bestimmt sein müsse. Nicht zwingend sei allerdings, daraus abzuleiten, dass im Rahmen des § 550 S. 1 BGB die gleichlautenden Urkunden in den Besitz des jeweiligen Vertragspartners gelangt seien. § 126 Abs. 2 S. 2 BGB würde den der Schriftform genügenden Vertragsschluss und damit die Form der empfangsbedürftigen Willenserklärung regeln, demgegenüber es für die Einhaltung der Schriftform des § 550 S. 1 BGB nicht darauf ankomme, ob die beurkundete Erklärung den Vertragsparteien zugegangen sei, da der Vertragsschluss sowohl durch sie als auch auf andere Weise möglich sei. Es käme hier lediglich auf die äußere Form an, weshalb alleine die Existenz der die vertraglichen Regelungen dokumentierenden und unterschriebenen Urkunde entscheidend sei. Der Zugang sei daher ebenso ohne Belang wie die Frage, wo sich die Urkunden befinden oder ob sie zum Zeitpunkt einer gerichtlichen Prüfung der Formgemäßheit des Mietvertrages noch existieren würden. 

Die Parteien streiten hier noch um die Räumungspflicht nach Kündigung und Zahlung rückständigen Mietzinses. Die Klägerin hatte von der Streithelferin der jetzigen Beklagten (und Vermieterin) Gewerberäume angemietet, in denen es zu einem Wasserschaden kam. Nachdem weder die Streithelferin noch die Beklagte bereit waren, den Wasserschaden zu beseitigen. Stellte die Klägerin die Mietzahlungen für den Zeitraum August 2013 bis Februar 2014 ein und nahm die Reparaturen selbst vor. Dabei handelte es sich um einen auf dem Fußboden  verklebten Teppichboden, eine Trockenbauwand und einem als Holzkonstruktion errichteten Barpodest. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis und verlangte Zahlung, gegen die die Klägerin Aufrechnung mit ihrem Schadensersatzanspruch erklärte.

Streitentscheidend war, ob es sich bei den beschädigten Sachen um Mietsachen handele (so die Klägerin) oder nicht. Das OLG stellte in seiner die Klage abweisenden und auf der auf Räumung und Zahlung des Mietzinses gerichteten Widerklage des Beklagten stattgebenden Entscheidung darauf ab, dass es sich nicht um Mietgegenstände handele, weshalb die Klägerin für diese selbst verantwortlich sei. Dies ergäbe sich aus dem am 20.03.2009 zwischen der Klägerin und der Vormieterin abgeschlossenen Kaufvertrag, wonach das gesamte „bewegliche und unbewegliche Inventar“ an die Klägerin verkauft sei. Gegen die Behauptung der Klägerin, dass die bodenständig verbundenen Gegenstände (wie die das Barpodest) nicht mit veräußert worden wäre, spräche bereits die Höhe des vereinbarten Kaufpreises (der sich schlüssig anders nicht erklären ließe) als auch der eindeutige Wortlaut des Kaufvertrages. Den für den von der Klägerin benannten Zeugenbeweisantrag dazu, welche Gegenstände mit der Formulierung im Kaufvertrag gemeint seien, ging das OLG nicht nach.

Der BGH hob im Umfang der Revision das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück. Das OLG habe das rechtliche Gehör (Art. 103 GG) der Klägerin verletzt. Es habe seine Überzeugung, dass insbesondere die Trockenbauwand und das Barpodest vertragsgegenständlich seien, lediglich aus dem Begriff „unbewegliches Inventar“ in der Vertragsurkunde entnommen. Zwar obliege dem Tatrichter die Auslegung einer Individualvereinbarung, wie sie hier vorläge, und der Wortlaut einer Vereinbarung sei Ausgangspunkt für eine Auslegung. Allerdings gingen der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vor, auch dann, wenn dieser Wille in der Urkunde keine oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden habe. Die Klägerin habe ihr abweichendes Verständnis des Inhalts der Urkunde im Sinne eines gemeinschaftlichen Willens von ihr und dem Vormieter unter Beweis gestellt. Damit hätte dem das OLG nachgehen müssen. Es sei nicht auszuschließen, dass der angebotene Beweis zu einem anderen Verständnis der Reichweite der Vereinbarung zwischen der Klägerin und der Vormieterin führe. Hätte der Mieter (die Klägerin) die Gegenstände nicht vom Vormieter übernommen, hänge es von der Auslegung des Mietvertrages zwischen der Klägerin und dem Vermieter ab, ob die vom Vormieter zurückgelassenen Einrichtungsgegenstände als Bestandteile der Mietsache mitvermietet worden seien. Sei dies der Fall (wovon bei den mit der Mietsache fest verbundenen Einbauten mangels einer anderweitigen Vereinbarung im Zweifel auszugehen sei), erstrecke sich die Gebrauchsgewährungsverpflichtung des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auch auf diese.

Der von der Klägerin erklärten Aufrechnung habe auch das im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Aufrechnungsverbot nicht entgegengestanden. Eine Klausel, die die Möglichkeit der Aufrechnung mit einer unbestrittenen Forderung zusätzlich (wie hier) davon abhängig mache, dass sie durch den Vermieter anerkannt werden müsse, würde den Mieter iSv. § 307 BGB unangemessen benachteiligen und wäre somit insgesamt unwirksam mit der Folge, dass ein Aufrechnungsverbot nicht greifen würde. 

Die Rechtsvorgängerin der Beklagte mietete in großen Rahmen Wohnungen, um diese an ihre Arbeitnehmer weiterzuvermieten. Dies war der Rechtsvorgängerin der Klägerin bekannt. U.a. wurde die streitgegenständliche Wohnung von ihr angenietet und an die Beklagten zu 2. und zu 3. weitervermietet.  Der Beklagte zu 2. Ist nach dem Sozialplan der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1. berechtigt, die Wohnung auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses als Pensionär zu benutzen.

Die Klägerin, die die Liegenschaft erwarb, kündigte gegenüber der Beklagten zu 1. den Hauptmietvertrag und forderte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe auf. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen und der Widerklage auf Feststellung eines Mietverhältnisses zwischen den Beklagten zu 2. und 3. und der Klägerin stattgegeben.

Der BGH stützt sich hier auf § 565 Abs. 1 S. 1 BGB, demzufolge der Mieter nach dem Mietvertrag eine von ihm angemietete Wohnung gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten solle. Die Bestimmung sähe vor, dass mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Vermieter in dem zwischen dem Mieter und dem Dritten (Untermieter) abgeschlossenen Mietvertrag eintreten.  Diese gewerbliche Weitervermietung sei vorliegend gewahrt. Zwar habe vorliegend die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1. die Wohnungen nicht mit der an sich für die Gewerblichkeit notwendigen Gewinnerzielungsabsicht an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Ausreichend sei aber, wenn die Weitervermietung jedenfalls auch eigenen wirtschaftlichen Interessen diese. Dies sei bei der Weitervermietung an die eigenen Arbeitnehmer der Fall, da damit die Arbeitnehmer an das Unternehmen gebunden würden und dem Unternehmen gegenüber anderen, keine Werkswohnung zur Verfügung stellenden Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil hätten. Damit handele die Gesellschaft nicht gemeinnützig, karitativ oder zu ähnlichen sozialen Zwecken, die der Gewerblichkeit entgegen stehen würden.  

Die Klägerin begehrte die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen.  Beklagte hatte mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin am 08.12.1998 einen Mietvertrag geschlossen (der u.a. vorsah dass die Müllgebühren zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gehören) und am 11.10.2006 einen „1. Nachtrag zum Mietvertrag“. In dem Nachtrag wurde eine Indexierung vereinbart. Ferner enthielt der Nachtrag eine Regelung, dass den Parteien bekannt sei, dass „dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat… der Schriftform bedarf.“ Damit im Zusammenhang heißt es: „Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen, und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun. Dies gilt sowohl für den Mietvertrag, als auch sämtliche Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen.“

Mit der Klägerin wurde am 16.12.2009 ein 2. Nachtrag geschlossen, nach der die Mietzeit bis zum 31.05.2020 (mit Verlängerungsoption für den beklagten) verlängert wurde. Auch hier wurde eine Klausel in Bezug auf das ausdrücklich benannte Schriftformerfordernis nach § 550 BGB aufgenommen mit der Ergänzung dahingehend, bis zur Vornahme eventuell notwendiger Handlungen und Erklärungen das Mietverhältnis nicht unter Berufung auf die fehlende Schriftform zu kündigen. Mit einem Schreiben vom 15.01.2011 bat die Klägerin den Beklagten um eine Veränderung der Indexklausel, wonach statt 10%-Punkte nunmehr 5%-Punkte für eine Anpassung ausreichend sein sollten und der Beklagte dies mit dem handschriftlichen Zusatz „6% einverstanden“ zurücksandte.

Mit Schreiben vom 20.06.2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31.12.2014. Im Berufungsverfahren legte sie ein Schreiben des Beklagten vom 24.12.2015 vor, mit dem dieser sich gegen die Abrechnung von Müllgebühren wandte mit Hinweis darauf, sich mit dem vormaligen Eigentümer geeinigt zu haben, dass für ihn eine Mülltonne nicht angeschafft würde.

Der BGH sah das Schriftformerfordernis des Vertrages, welches für die vereinbarte Mietzeit bis  2020 erforderlich wäre und der hier vorliegenden ordentlichen Kündigung entgegenstehen würde, als nicht gegeben an.  Er verwies darauf, dass das Schriftformerfordernis bedeute, dass sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen  (so insbes. Mietgegenstand, Miethöhe, Mietdauer und Parteien) aus der von beiden Parteien zu unterzeichnenden Urkunde ergeben müsse. Ergibt sich dies nur aus möglichen Anlagen, sei eine zweifelsfreie Verbindung (die nicht notwendig körperlich sein müsse) erforderlich. Dem entsprächen die Bezugnahmen in den zwei Nachträgen und dem ursprünglichen Mietvertrag. Auch die Müllgebühren würden hier der Schriftformklausel nicht entgegenstehen, da der Beklagte ohnehin nur die Kosten zu tragen habe, die (für ihn auch) anfallen. Allerdings sei die Änderung der Indexierung nicht von der Schriftformklausel gedeckt, da hier (auch nicht gedanklich) auf die wesentlichen Grundlagen der vertraglichen Regelungen verwiesen wurde, sondern lediglich diese Klausel angesprochen wurde.

Dies konnte vorliegend nach Auffassung des BGH auch nicht durch die Schriftformklausel geheilt werden. Derartige Schriftformklauseln wären möglich, wenn z.B. in einem Vorvertrag ein langfristiges Mietverhältnis vereinbart worden wäre oder wenn bei nachträglichen Vereinbarungen dafür Sorge getragen werden solle, dass die Schriftform gewahrt wird und dadurch die langfristige Bindung gesichert würde. In diesen Fällen würde es darum gehen, den Vorgaben des Vorvertrages zu entsprechen und einen formwirksamen Vertrag zu schaffen oder um einem konkret befürchteten Formmangel entgegenzuwirken. Vorliegend sei dies aber anders. Hier sollte für jedweden fall des Verstoßes eine Verpflichtung zur Mitwirkung an der Schriftform bestehen. Im Übrigen aber sei mit Blick auf den Schutzzweck des § 550 BGB die Schriftformheilungsklausel nicht wirksam abdingbar. Denn im Falle ihrer Gültigkeit würde der von ihr vorgesehene Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion letztlich leerlaufen.  

Allerdings wäre dies hier für die Klägerin nicht weiterführend. Denn insoweit nahm der BGH einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) an. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben läge dann vor, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Vereinbarung, die nur ihrem Vorteil diene, nur wegen der fehlenden Schriftform zum Anlas nähme, sich von einem ihr zwischenzeitlich als lästig angesehenen Mietvertrag zu lösen. Die Neureglung der Indexierung, für der es an der Schriftform fehlt, was sich auf den Mietvertrag insgesamt auswirkt, wäre hier für die Klägerin vorteilhaft gewesen, da die Erhöhung statt erst nach einer Indexänderung von 19%-Punkten schon ab (so die Zustimmung des Beklagten) 6%-Punkten möglich wurde. 

Der Kläger verkaufte die Mietsache an einen Dritten und vereinbarte mit diesem, dass sämtliche Rechte und Pflichten mit Kaufpreiszahlung auf den Erwerber übergehen. Er klagte gleichwohl Mietzins ein, nachdem der Kaufpreis gezahlt war, allerdings vor Wahrung der Auflassung (Eigentumsübertragung) auf den Erwerber im Grundbuch.

Die Klage wurde abgewiesen. Das OLG führte aus, dass grundsätzlich der Erwerber erst mit grundbuchlicher Wahrung seines Eigentums in das Mietverhältnis eintreten würde und bis zu diesem Zeitpunkt die Rechte beim Veräußerer blieben, § 566 BGB. Allerdings sei schuldrechtlich auch eine anderweitige Regelung möglich. Eine solche anderweitige Regelung läge vor, wenn zwischen Veräußerer und Erwerber anderweitiges vereinbart würde und eine Abtretung der Ansprüche durch den Veräußerer an den Erwerber zu einem früheren Zeitpunkt erfolge.

Die Regelung in dem Kaufvertrag sei eine entsprechende Regelung und beinhalte auch die Abtretung der Mietzinsansprüche ab dem Zeitpunkt der Zahlung der Kaufpreisforderung. Diese Abtretung entfalte aber nur Wirksamkeit zwischen den Kaufvertragsparteien; der Veräußerer bleibe weiterhin Vertragspartner des Mieters (BGH, Urteil vom 02.07.2003 - XII ZR 34/02 -). Bei wirksamer Abtretung könne der Mieter schuldbefreiend an den Erwerber zahlen. Der Mieter sei nach §§ 404, 409, 410 BGB geschützt. Er müsse nur zahlen gegen Vorlage der Abtretungsurkunde, und wenn diese unwirksam sei, aber die Abtretung vom bisherigen Eigentümer angezeigt würde, würde auch bei Zahlung an den Erwerber gleichwohl von seiner Schuld befreit. Seine Rechte aus seinem Verhältnis zu Erwerber (so z.B. eine Aufrechnung mit Forderungen gegen den Veräußerer) blieben erhalten.

Da die Abtretung dem Mieter mitgeteilt wurde, habe dieser schuldbefreiend an den Erwerber zahlen dürfen.

Die Beklagte hatte mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume abgeschlossen, §§ 550, 578 Abs. 1 BGB. In § 4 des Mietvertrages war eine Vertragslaufzeit bis zum  30.04.2021 vereinbart gewesen. Anlässlich des Vertragsabschlusses wurde mündlich die Vereinbarung getroffen, dass nach Ablauf eines Vertragsjahres die Miete nicht mehr, wie im schriftlichen Vertrag vorgesehen, € 2.900,00/Monat, sondern nur noch € 1.900,00/Monat betragen sollte.

Der Kläger kündigte den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist. Seiner Räumungsklage gab das Landgericht statt; die Berufung der Beklagten zum OLG war nicht erfolgreich. Trotz der Laufzeitvereinbarung in § 4 des Mietvertrages war nach Auffassung beider Instanzen des auf den gesetzlichen Reglungen zu einem unbefristeten Mietverhältnis beruhende Kündigung rechtens gewesen. Der Mietvertrag entbehrte nämlich der notwendigen Schriftform. Zwar wurde ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen; da allerdings der Mietzins ohne Aufnahme in den Vertrag nur mündlich anderweitig als in dem schriftlichen Vertrag beschrieben geregelt worden war, ist der Schriftformanforderung nicht genügt. Die Schriftform, so das OLG, sei nur gewahrt, wenn die wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietparteien, Mietgegenstand, Mietdauer und Mietzins, aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergeben (BGH vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -).

Die mündliche Vereinbarung zum Mietzins sei auch nicht nach § 125 BGB nichtig. Nichtigkeit könnte nur angenommen werden, wenn die Vereinbarung gegen eine qualifizierte Schriftformklausel verstoßen würde. Zwar wurde in § 18 des Mietvertrages eine Schriftformklausel aufgenommen, Es könne auf sich beruhen, ob solche Klauseln zulässig sind, ob sie zur Nichtigkeit von gleichwohl getroffenen Vereinbarungen führen oder ob die Individualvereinbarung der Schriftform vorgehe, da vorliegend die im Formularmietvertrag enthaltene Klausel bereits deshalb nicht greift, da dies eine nachträgliche Ergänzung oder Veränderung des Vertrages fordert. Nur für nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen sollte nach der Formularklausel die Schriftformregelung gelten. Hier aber wurde die mündliche Abrede nicht nach Vertragsschluss, sondern bei Vertragsschluss getroffen, weshalb die schriftlich niedergelegte Miethöhe von Anbeginn an nicht der vertraglichen Vereinbarung entsprach.

Auch kann nach Ansicht des OLG die Beklagte mit ihren Treuwidrigkeitseinwand nicht durchdringen. Selbst wenn der Generalbevollmächtigte der Beklagten den Kläger auf die abweichende Reglung zum Mietzins hingewiesen haben sollte, läge in der Kündigung unter Berufung auf die fehlende Schriftform nach § 550 BGB kein treuwidriges Verhalten, denn der Kläger musste die einseitige Erklärung von der Beklagtenseite aus Rechtsgründen nicht beachten. Vielmehr hätte sich der Kläger gleichwohl auf die schriftlich niedergelegte Mietzinshöhe verlassen dürfen. Etwas anderes, so das OLG, könnte allenfalls (was offen blieb) gelten, wenn beide Mietvertragsparteien den Kläger (wohl vor Abschluss des Kaufvertrages) auf die abweichende mündliche Vereinbarung hingewiesen haben sollten (was nicht behauptet wurde). Der Kläger sei (nach der behaupteten einseitigen Erklärung des Generalbevollmächtigten der Beklagten) auch nicht zu Nachforschungen verpflichtet gewesen; dies könnte sich nur dann ergeben, wenn der Erwerber (Kläger) durch den Inhalt der Vertragsurkunde selbst hinreichend gewarnt war, wofür hier aber § 18 des Formularvertrages keinen Anlass bot. Die Erkundigungspflicht gelte, wenn in der Urkunde auslegungsbedürftige Begriffe verwandt worden wären (BGH vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 -) oder auch zur Frage einer Verlängerungsoption (BGH vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -).

Anmerkung: Die Entscheidung ist zutreffend und berücksichtigt auch die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Das Gebot zur Schriftform bei längerfristigen Verträgen (Vertragsdauer länger als ein Jahr, § 550 BGB) dient auch der Sicherheit für den Fall des Vertragsübergangs qua Verkauf des Grundstücks oder Rechtsnachfolge qua Erbschaft. Wollte man hier die alleine auf die mündlich vereinbarten Regelungen abstellen, würde dies zur ständigen Ungewissheit des Rechtsnachfolgers über den tatsächlichen Vertragsinhalt führen. Von daher reicht auch ein einseitiger Hinweis des Mieters gegenüber dem (potentiellen) Erwerber nicht aus, sondern müssten jedenfalls sowohl der Mieter als auch Vermieter/Verkäufer dies (vor Abschluss des Kaufvertrages) darlegen; zwar läge dann auch noch ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor, doch könnte in einem solchen Fall die Berufung darauf tatsächlich treuwidrig sein, da das Schriftformerfordernis den Zweck der umfassenden Information des Erwerbers dient und durch die Information als geheilt angesehen wird. Vor diesem Hintergrund liegt es im Interesse von Vermieter und Mieter, bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr darauf zu achten, dass die Vereinbarungen dem Erfordernis des § 550 entsprechen.

In der Regel enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße. Enthält er Angaben, könnten dem Mieter Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses zustehen und er könnte ihn auch wegen Täuschung anfechten. Vorliegend hatte die Mieterin geltend gemacht, die Maklerin habe ihm, auf telefonische Anfrage, eine Wohnfläche von mehr als 150m² mitgeteilt und diese gelte dann als konkludent vereinbart. Diese Angabe sei nach Berechnung eines Sachverständigen falsch. Während die Kläger Mietzins klageweise geltend macht, focht die Beklagte den Mietvertrag an. Das Amtsgericht hatte der Klage; die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht führt aus, dass grundsätzlich eine konkludente Vereinbarung zur Wohnfläche möglich sei. Unter diesen Umständen müssten die Vertragsparteien den Mietvertrag in der für beide Vertragsparteien erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, dass die Wohnung eine bestimmte Wohnfläche aufweise. Insoweit verweist das Landgericht auf das Urteil des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -, in dem der BGH einen Fall zu beurteilen hatte, bei dem in dem Mietvertragsvordruck keine Stelle zum Eintrag der Wohnungsgröße vorgesehen war.

Alleine die Angabe einer bestimmten Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé könne allerdings die Annahme einer konkludenten Vereinbarung dazu bei Mietvertragsabschluss nicht begründen. Diese Angaben würden sich als bloße Beschreibungen der Mietsache darstellen.

Aber auch die vom Beklagten behauptete telefonische Auskunft der Maklerin sei nicht ausreichen.

Der Makler wäre nicht als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, weshalb eine Zurechnung nach § 278 BGB ausscheide. Beschränkt sich die Maklertätigkeit auf die Erbringung reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Haupt- und Nebenpflichten des Vermieters, scheide die Zurechnung aus (BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 40/94 -). Der Makler müsste, um die Wirkung des § 278 BGB zu entfalten, nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen hier des Vermieters bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig werden. Bei der Vermittlungstätigkeit erbringt er aber nur eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber. Dazu gehört auch die Auskunft über die Beschaffenheit der Wohnung.

Aber auch im übrigen sieht es das Landgericht die telefonische Auskunft nicht als ausreichend an, eine konkludente Vertragsvereinbarung der Parteien daraus herzuleiten. So verweist es auf die Entscheidung des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -: Dort hatte der Vermieter dem potentiellen Mieter Grundrisse und detaillierte (allerdings fehlerhafte)  Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt; bei dieser Sachlage spräche nach Auffassung des BGH nichts für die Annahme, die fehlende Aufnahme der Fläche indiziere, dass der Vermieter sich wegen dieser nicht hätte binden wollen. Vorliegend aber sei der Fall anders gelagert. Die reine telefonische Angabe einer Fläche durch den Makler würde für den Mieter keine einer überlassenen Dokumentation /Grundrisse und Flächenberechnungen) gleichkommen. Wenn es dem Mieter auf die tatsächliche Fläche ankäme, wäre es naheliegend, dass er dies im Mietvertrag aufnehmen lässt oder im Vorfeld entsprechende Dokumentationen anfordert. 

In beiden letztlich vom BGH entschiedenen Fällen stritten die Parteien um die Wirksamkeit eines längerfristig abgeschlossenen Mietvertrages. § 550 BGB fordert für Mietverträge, die eine längere Laufzeit als ein Jahr haben sollen, ausdrücklich die Schriftform. In den zwei vom BGH entschiedenen Fällen war an dem Mietvertrag eine Aktiengesellschaft (AG) beteiligt gewesen. In dem einen Fall war der Vorstand der AG im Rubrum des Vertrages benannt, allerdings hat nur ein Vorstandsmitglied den Vertrag unterzeichnet (BGH vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07 -). Im anderen Fall wurden die Vertreter der AG im Rubrum gar nicht benannt und hat auch lediglich ein Vorstandsmitglied (ohne seine Stellung bei Unterschriftsleistung darzustellen) zusammen mit einem durch Zufügung von ppa. dies verdeutlichenden Prokuristen  unterschrieben (BGH vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 -).

In seiner Entscheidung im Jahr 2009 hat der BGH das Vorliegen der Schriftform negiert. Demgegenüber hat diese in seiner Entscheidung in 2015 bejaht. In Abgrenzung der Entscheidungen führt der BGH in seinem Urteil vom 22.04.2015 aus, dass in dem in 2009 zur Entscheidung anstehenden Fallvariante alle Vorstandsmitglieder im Rubrum benannt wurden und nunmehr nicht ersichtlich gewesen wäre, ob der alleinige Unterzeichner der AG für alle Vorstandsmitglieder handeln würde. Zweifel an der Vertretungsmacht würden sich daher aus der Urkunde im Hinblick auf die Aufnahme der Vertretungsregelung im Rubrum ergeben. Anders sei dies allerdings dann, wenn wie in dem jetzt 2015 z entscheidenden Fall keine Angaben zum Vertretungsverhältnis der AG im Vertrag aufgenommen würden, da sich dann bei der Unterschrift nicht Zweifel an der (alleinigen) Berechtigung ergeben könnten. 

Auch sei unschädlich, dass es bei dem Vorstandsmitglied an einem Vertretungszusatz fehle. Zwar wäre dies erforderlich, wenn alle Vorstandsmitglieder im Rubrum des Vertrages aufgenommen würden, da sich hier Zweifel an der Vollständigkeit aus der Urkunde ergeben. Wenn aber der Vorstand im Rubrum nicht aufgelistet ist, könnten auch keine Zweifel darüber entstehen, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder für alle Vorstandsmitglieder handelt.