Die Klägerin mietete von der Beklagten eine Wohnung an, in der sich u.a. auch in der vorhandenen Einbauküche ein Geschirrspüler befand. Im Mietvertrag war (als Allgemeine Geschäftsbedingungen iSv. § 305 BGB [AGB], also nicht individuell vereinbart) eine Klausel aufgenommen, dass die technischen Geräte der Einbauküche „als nicht mitvermietet [gelten]“ (§ 2 Z. 2 Abs. 5 AVB). Der Klage auf Instandhaltung durch die Beklagte wurde stattgegeben, die dagegen eingelegte Berufung sah das Landgericht in einem Hinweisbeschluss nach § 522 ZPO als offensichtlich unbegründet an.
Der Beklagte sei gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen. Er sei zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in der Wohnung vorhanden und funktionstüchtig gewesen, weshalb dies den vertraglich geschuldeten Zustand entspräche (BGH, Urteil vom 10.05.2006 - XII ZR 23/04 -). Dem würde auch die Klausel in § 2 Z. 2 Abs. 5 AVB nicht entgegenstehen.
Nach dem Wortlaut der Klausel würde diese keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. Das verwandte Wort „gelten“ erweise sich als eine Einschränkung. Unklar bliebe, welche Rechtsfolgen sich aus der Klausel „als nicht als mietvermietet [gelten]“ ergeben sollen.
Auf Allgemeine Geschäftsbedingungen fände die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB Anwendung, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen würden. Eine Unklarheit läge vor, wenn zwei oder mehr mögliche Bedeutungen in Betracht kämen, wobei bei der Auslegung nur theoretisch denkbare, praktisch aber fernliegende und bei dem fraglichen Geschäft typischerweise nicht ernstlich in Betracht kommende Auslegungen nicht zu berücksichtigen seien (BGH, Urteil vom 05.05.2022 – VII ZR 176/20 -).
Neben der Möglichkeit, dass sich die Beklagte von einer Instandsetzungspflicht freizeichnen wollte, wäre auch dankbar, dass für die benannten Gegenstände neben dem Grundmietzins kein gesonderter Mietzins geschuldet würde, dem Mieter aber die Gewährleistungsrechte nach §§ 535 ff BGB verbleiben sollten. Beide Auslegungsergebnisse seien vertretbar. Da es nicht darauf ankomme, ob die Auslegung richtig sei, reiche dies zur Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB und zur Auslegung im Wege der sogenannten kundenfreundlichsten Auslegung aus (BGH, Urteil vom 12.05.2016 - VII ZR 171/15 -).
Die Berufung wurde nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen.
Anmerkung: In vielen Mietverträgen lässt sich die Klausel finden, dass für namentlich benannte technische Geräte kein gesonderter Mietzins zu entrichten sei und im Falle eines Defekts der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Reparatur oder Austausch habe.
In einem schriftlichen Mietvertrag zwischen den Klägern als Vermieter und den Beklagten als Mieter über ein Einfamilienhaus war vorgesehen, dass die Beklagten auch die Gartenpflege übernehmen, ohne dass allerdings dort Art und Umfang näher bestimmt worden wären. Insbesondere war dort auch nicht dazu geregelt, ob die Beklagten Bäume entfernen könnten, was durch diese erfolgte. Die Kläger wollten deshalb Schadensersatz. Das Amtsgericht wies die Klage ab; auf die Berufung hob das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil auf, und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht (zur Beweisaufnahme) zurück.
Problematisch war im vorliegenden Fall (wie häufig im Zusammenhang mit entsprechenden mietvertraglichen Regelungen) eine hinreichend klare Bestimmung, was im Einzelnen die Mieter zur Gartenpflege tun mussten resp. auch nicht tun durfte. Das Landgericht betrachtete dies im Licht des § 305c Abs. 2 BGB (Unklarheitenregelung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Im Allgemeinen würde man den Mieter nicht als befugt ansehen können, ohne ausdrückliche Genehmigung Pflanzen (Bäume) im Rahmen der übernommenen Gartenpflege zu entfernen, so das Landgericht. Es kann sogar vom Gegenteil ausgegangen werden: Der Mieter ist grundsätzlich nur zu einfachen Arbeiten bei übernommener Gartenpflege, wird nichts weiteres vereinbart, verpflichtet, wie Unkrautjäten, Rasenmähen, Laub rechen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004 – 10 U 70/04 -). Der Umfang möglicher Verpflichtungen des Mieters ist aber gegenüber dem Recht des Mieters getrennt zu betrachten. Das Landgericht stellt auf § 10 des Mietvertrages ab, in dem zur „Benutzung der Mietsache“ zwar einige Verhaltenspflichten im Detail benannt und geregelt seien, ferner allgemein von „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache“ spräche ohne konkret die Gartenpflege zu benennen, könne im Umkehrschluss auch eine Erlaubnis zur Beseitigung von (jedenfalls optisch störenden ) Gehölzen angenommen werden. Es könne auf sich beruhen, ob diese Auslegung zutreffend sei, da es für die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Gunsten des Mieters (da der AGB-Mietvertrag vom Vermieter gestellt wurde) ausreiche, wenn zwei unterschiedliche vertretbare Auslegungsvarianten existieren würden (BGH, Urteil vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17 -).
Wenn auch danach die Klageabweichung durch das Amtsgericht an sich gerechtfertigt wäre, ergab sich vorliegend die Besonderheit, dass nach (bestrittenen aber klägerseits unter Beweis gestellten) Vortrag der Kläger vor Unterzeichnung von diesen den beklagten mehrfach erklärt worden sei, da0ß weder Efeu an der Hauswand noch Bäume ohne Zustimmung der Kläger entfernt oder gefällt werden dürften. Es sei damit auch hier nach §§ 133, 157 BGB bei der Auslegung der Willenserklärung der wirkliche Wille der Parteien unter Berücksichtigung des objektiven, am Wortlaut auszumachenden Willens zu klären. Diese Begleitumstände habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, was nachzuholen sei.
Die von der Klägerin vom Beklagten angemietete Wohnung war mit einem Telefonanschluss ausgestattet, dessen Leitung vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller in die Wohnung der Klägerin verlief. Es kam zu einem Defekt der Leitung. Das Telekommunikationsunternehmen teilte der Klägerin nach einer Überprüfung der Leitung vom Haus- zum Telefonanschluss diesen mit und gab an, dieser Defekt müsse vom Vermieter beseitigt werden. Die Klägerin verlegte notdürftig außen ein Kabel vom Hausanschluss zum Telefonanschluss über ein gekipptes Fenster im Schlafzimmer.
Mit der Klage begehrte die Klägerin die Instandsetzung der Leitung durch die Klägerin, hilfsweise die Duldung der Reparatur durch eine von ihr beauftragte Fachfirma. Das Amtsgericht hatte der Klage im Hauptantrag stattgegeben; auf die zugelassene Berufung des Beklagten wies das Landgericht insoweit die Klage ab und gab dem Hilfsantrag der Klägerin statt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrte die Klägerin die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.
Die Revision war erfolgreich. Der Grundsatz sei, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem Zustand überlassen müsse, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermögliche. Fehle es an einer Vereinbarung zum vertragsgemäßen Gebrauch iSv. § 535 Abs. 1 BGB, sei dieser nach den Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, insbesondere unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung von § 242 BGB, zu bestimmen. Danach könne der Wohnraummieter einen Wohnstandard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen (unter Berücksichtigung von Alter, Art des Gebäudes, Höhe der Miete und evtl. Ortssitte) entspräche.
Dies zugrunde legend würde der vertragsgemäße Gebrauch (und damit die Instandhaltungspflicht) eine funktionsfähige Telefonanschlussleitung umfassen. Dabei könne dahinstehen, ob dies (wie zu Stromleitungen angenommen) nach der Verkehrsanschauung bereits grundlegend zum Mietstandard gehöre. Da jedenfalls in der Wohnung sichtbar eine Telefonanschlussdose vorhanden sei, würde der Telefonanschluss im Wege ergänzender Vertragsauslegung jedenfalls zum vertragsgemäßen Zustand gehören, ohne dass hier der Mieter gegebenenfalls vorher Verkabelungsarbeiten zum Hausanschluss im Keller vornehmen müsse.
Einer teilweise (so auch vorliegend vom Landgericht) vertretenen Ansicht, dass bei Defekt des Anschlusskabels dem Vermieter keine Instandsetzungspflicht obliege, er vielmehr lediglich dem Mieter die Reparatur auf dessen Kosten ermöglichen müsse, sei falsch, da sie nicht mit der Gebrauchsgewährungs- und –erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB unvereinbar sei, die sich aus der Gebrauchsgewährungsverpflichtung ergebe. Deshalb käme es auch nicht darauf an, ob die defekte Leitung außerhalb der Wohnung liege, da entscheidend nur sei, dass sie mittelbar auch dem Mietgebrauch des Mieters unterliege. Auch wenn weiterhin evtl. dem Mieter Ansprüche gegen seinen Telekommunikationsanbieter zustünden, wäre damit die Pflicht des Vermieters nicht betroffen, da es sich dann allenfalls um einen gesamtschuldnerischen Anspruch handeln würde, bei dem der Mieter wählen könne, wen er in Anspruch nehme.
Die Loft-Wohnung der Kläger verfügte über eine Fensterfront mit Fenstersegmenten vor den einzelnen Räumen in der Größe von je 1,3m x 1,25m, die sich nur mittig in einem Bereich von 0,6m x 1,25m öffnen ließen. Eine Reinigung der äußeren Fläche der Fenster erfolgte durch die beklagte Vermieterin, wobei die Kläger eine häufigere Reinigung erwarten.
Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung änderte das Landgericht das Urteil dahingehend unter Zurückweisung im Übrigen ab, dass es die Beklagte zu einer Reinigung der nicht zu öffnenden Bereiche der Fenster 1x im Jahr verpflichtete. Begründet wurde die teilweise Klagestattgabe damit, die Reinigung sei hier deshalb Vermietersache, da eine eigenhändige Reinigung durch die Kläger nicht in zumutbarer Weise durchführbar sei.
Die Kläger legten eine vom Landgericht zugelassene Revision ein. Nach dem Hinweisbeschluss des BGH wurde die Revision zurückgenommen. Der BGH negierte einen Anspruch der Kläger auf eine Fensterreinigung durch die beklagte Vermieterin.
Nach Ansicht des BGH gehört die Reinigung der Mietwohnung grundsätzlich zu den Pflichten des Mieters zähle, wozu auch die Außenflächen der Fenster, einschließlich nicht zu öffnender Glasbestandteile und Fensterrahmen gehören würden, soweit vertraglich nichts anderes vereinbart worden sei. Dies beruhe darauf, dass der Vermieter dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand schulde und von daher Reinigungsmaßnahmen nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters seien. Auf dem vom Landgericht benannten Umstand, ob die Reinigung der Fensterflächen vorliegend von den Mietern persönlich geleistet werden könne, käme es nicht an, da sich der Mieter auch professioneller Hilfe bedienen könne.
Hinweis: Vorliegend wurde nur von den Klägern Revision eingelegt. Soweit die Beklagte teilweise zur Reinigung verurteilt wurde, erwuchs dieses Urteil in Rechtskraft, obwohl sich aus den Entscheidungsgründen des BGH ergibt, dass auch insoweit die Klage abzuweisen gewesen wäre.