Der Beklagte war nach dem Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er wurde nach Beendigung des Mietverhältnisses von dem klagendenden Vermieter auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags deshalb auf Schadensersatz verklagt, nachdem er zuvor von dem Kläger unter Fristsetzung unter Darlegung näher bezeichneter Schönheitsreparaturen zur Durchführung derselben aufgefordert wurde. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung des Beklagten wurde vom Landgericht zurückgewiesen. In Bezug auf die Zuerkennung fiktiven Schadensersatzes ließ das Landgericht die Revision zu, die vom Beklagten eingelegt wurde. Nach seinem Hinweisbeschluss beabsichtigte der BGH diese zurückzuweisen; die Revision wurde daraufhin zurückgenommen.
Die Beschränkung der Zulassung der Revision, so der BGH, sei hier statthaft, da bei einem nach Grund und Höhe streitigen Anspruch die Zulassung auch auf den Streit über die Höhe beschränkt werden könne. Es handele sich dabei um einen selbständigen teil des Streitstoffs, da dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff (dem Anspruchsgrund, hier die Frage, ob eine Pflicht zur Schönheitsrenovierung bestand) beurteilt würde und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem nicht anfechtbaren teil des Streitstoffs auftrete.
Soweit der VII. Zivilsenat des BGH in seinem Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17 -) im Rahmen des Werkvertragsrechts eine Bemessung des Schadens anhand von fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des Schadensersatzanspruchs statt der Leistung gem. § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 Abs. 1 BGB verneinte, sei dies einzig auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts, insbesondere dem Vorschussanspruch des Bestellers gem. § 637 Abs. 3 BGB zurückzuführen (BGH, Beschluss vom 08.10.2020 - VII ARZ 1/20 -), was auf andere Rechtsverhältnisse nicht übertragbar sei (so z.B. BGH, Urteil vom 31.03.2021 - XII ZR 42/20 -) und sollen es auch nicht sein (BGH, Beschluss vom 08.10.2020 - VII ARZ 1/20 -).
Zwar gäbe es (anders als im Kaufrecht) im Mietrecht einen mit § 637 Abs. 3 BGB vergleichbaren Anspruch auf Vorschuss für eine beabsichtigte Selbstvornahme. Nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB bestünde ein Vorschussanspruch des Mieters bei Mängelbeseitigungen (so BGH, Urteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 163/18 -) und könne auch der Vermieter vom Mieter einen Vorschuss in dem Fall verlangen, dass sich der Mieter mit den Schönheitsreparaturen in Verzug befände (BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05 -). Um derartige Ansprüche würde es hier aber nicht gehen, da das Mietverhältnis beendet sei (BGH, Urteil vom 31.03.2021 - XII ZR 42/20 -).
Das Berufungsgericht habe zutreffend den vom Kläger geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen der nicht vorgenommenen Schönheitsreparaturen gem. § 280 Abs. 1 S. 1 BGB, § 281 Abs. 1 BGB anhand der sogenannten fiktiven Mängelbeseitigungskosten (hier: auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags) bemessen können. Bei den abgerechneten fiktiven Kosten handele es sich um Schönheitsreparaturen im Sinne der auch für den preisfreien Wohnraum maßgeblichen Definition in § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).
Das Bestreiten der zugrunde gelegten Größen der Wandflächen sei vom Beklagten unzulässig pauschal erfolgt. Der Beklagte habe dort zehn Jahre gewohnt, weshalb er Kenntnisse habe und ihm daher ein pauschales Bestreiten verwehrt sei, § 138 Abs. 1m 2 ZPO. Zudem habe der vom Gericht hinzugezogene Sachverständige die im Kostenvoranschlag in Ansatz gebrachten Mengen anhand einer unstreitigen Wohnfläche von 70 qm nachvollziehen können.
Die Kläger mieteten von der Beklagten eine Wohnung, in der der Mietzins mit € 421,83 zuzüglich Nebenkosten vereinbart wurde. Daneben wurde ein „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ von € 79,07/Monat vereinbart. Ferner wurde im Mietvertrag geregelt, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt und dafür der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ (berechnet mit € 0,87/qm) berechnet wird.
Die Kläger vertreten die Auffassung, bei dem „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ handele es sich um eine Preisnebenabrede, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte. Sie verlangten mit ihrer Klage die Rückzahlung der insoweit erbrachten Zahlungen und die Feststellung, dass diese Zahlungen künftig nicht mehr geschuldet würden. Während das Amtsgericht der Klage stattgab, wurde sie vom Landgericht auf die Berufung der Beklagten hin abgewiesen. Die Revision wurde zugelassen und von den Klägern eingelegt.
Der BGH erlies einen Hinweisbeschluss, mit dem er seine Rechtsauffassung mitteilte, dass die Revision keine Aussicht auf Erfolg haben können; die Kläger nahmen daraufhin die Berufung zurück.
Nach Auffassung des BGH habe das Landgericht die Regelung zum „Zuschlag Schönheitsreparatur“ zu Recht als Preis(haupt)abrede eingestuft, die nicht nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliege. Zutreffend habe das Landgericht in der Abrede neben der Grundmiete ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (nämlich Gebrauchsgewährung- und Gebrauchserhaltungspflicht) gesehen.
Auch läge kein Umgehungsgeschäft im Sinne von § 306a BGB vor. Es träfe nicht zu, dass den Klägern mittels dieser Regelung quasi eine unzulässige Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen für die unrenovierte Wohnung auferlegt würde. Die Regelung zum Zuschlag habe für das Mietverhältnis keine Bedeutung, da der Vermieter auch gleich diesen Betrag auf die Grundmiete hätte aufschlagen können. In beiden Fällen hätte der Mieter den Gesamtbetrag zu zahlen, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand des Vermieters für Schönheitsreparaturen. Damit handele es sich hier bei der vertraglichen Regelung schlicht um einen (für den Mieter belanglosen) Hinweis des Vermieters zu seiner Kalkulation. Die Grundmiete und der benannte Zuschlag würden, so der BGH, bei Mieterhöhungen zusammen die der örtlichen Vergleichsmiete gegenüberzustellende Ausgangsmiete darstellen.
Es scheint, als würde es mit der Flut von Entscheidungen zur Frage der Schönheitsrenovierung durch den Mieter nicht enden wollen. Nun hat das LG Berlin auf der Grundlage der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – zur Frage der Beweislast Stellung genommen.
Mit seinem Urteil vom 18.03.2015 (siehe auf dieser Seite) hatte der BGH entschieden, die Übertragung von Schönheitsrenovierungsarbeiten auf den Mieter qua (im vorliegenden Fall grundsätzlich zulässiger) AGB-Klauseln wäre jedenfalls dann nichtig, wenn dem Mieter nicht bei Beginn ein vollständig renoviertes Objekt übergeben worden sei sollte. Im Anschluss daran musste sich nun das LG Berlin mit der Frage auseinandersetzen, wer der Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses darlegen und beweisen muss. Die Schwierigkeit bestand in dem vom LG Berlin zu entscheidenden Fall darin, dass die Eltern der Beklagten ehedem die Wohnung vor über 50 Jahren angemietet hatten. Während die Beklagten behaupteten, die Wohnung wäre unrenoviert überlassen worden, bestritt dies die vermietende Klägerin.
Das LG Berlin vertrat die Ansicht, dass der Mieter den Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses nachweisen müsse, da er sich auf die für ihn in Ansehung der Entscheidung des BGH günstige Folge der unterbliebenen Renovierung bei Mietbeginn bezieht. Es bestätigte den Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen unterlassener Endrenovierung.
Der Vermieter war auch zu einer Abhilfe bereit, wollte aber statt des Teppichbodens Laminat verlegen. Dies aber wollte der Mieter nicht. Er klagte auf die fachgerechte Verlegung eines Teppichbodens. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung gab das Landgericht der Klage statt.
Der Austausch des Teppichbodens gegen einen Laminatboden stellt sich nach Auffassung des Landgerichts als eine wesentliche Abweichung von dem vermieteten Zustand dar. Unabhängig davon würde auch das Interesse des Mieters an der Beibehaltung des Teppichbodens den Interessen des Vermieters vorgehen. Es ginge hier um das Wohngefühl, welches auch durch den Bodenbelag bestimmt würde. Auch wenn Laminatboden langlebiger wäre, müsse der Vermieter (Beklagter) hinnehmen, dass dieser wieder verlegt wird, nachdem er die Wohnung mit dem Teppichboden vermietet habe. Der Hygieneeinwand des Beklagten greife nicht, da dies, so das Landgericht, lediglich eine Frage des Pflegeaufwandes sei (was allerdings tatsächlich wohl falsch ist, aber letztlich auf sich beruhen kann, da die anderweitigen Erwägungen des Landgerichts wohl zutreffend sein dürften).
Es ist so weit. Wie schon seit einiger Zeit zu erwarten war, hat der BGH der in Mietverträgen immer wieder vorzufindenden Quotenabgeltungsklausel nunmehr endgültig eine Absage erteilt.
In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Vertrag war die Klausel aufgenommen, der zufolge der Mieter, soweit Schönheitsreparaturen bei Mietende noch nicht fällig sein sollten, diese nach einer zeitlich bemessenen Quote regelmäßiger Renovierungsmaßnahmen dem Vermieter vergüten sollte. Der BGH sah (anders als das Berufungsgericht) darin das Transparenzgebot als nicht mehr gewahrt an (§ 307 Abs. 1 BGB). Klauseln dürften nicht so gefasst werden, dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines potentiellen Mieters durchzusetzen versucht durchzusetzen (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), ohne dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und einen Ausgleich zu schaffen.
Die Quotenregelungsklausel könne zwar hier eventuell noch mit dem Transparenzgebot übereinstimmen. Allerdings würde sie einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten, da der Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung habe. Dies würde ihn unangemessen benachteiligen.
Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass der Mieter bei Vertragsschluss nicht erkennen könne, welchen tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Mietende haben würde, da er weder unbedingt von vorherein die Mietzeit kennt, noch genau weiß, wie sein tatsächliches, eventuell auch während der Mietzeit unterschiedliches, Nutzungsverhalten sein wird.
Enthält der Mietvertrag eine Renovierungspflicht des Mieters mit Quotenabgeltungsklausel, ist der Mieter bei Mietende mithin weder zur Vornahme der Renovierung verpflichtet noch zur Abgeltung von möglichen Renovierungskosten.