Gegenstand der Entscheidung des BGH sind Schadensersatzansprüche, nachdem die Mieterin wegen Nichtzurverfügungstellung der angemieteten Räume Ersatzräume mietete und die Frage, ob ein (beantragtes) Sachverständigengutachten zur Frage der Gleichwertigkeit als Grundlage des Schadensersatzanspruchs vom Gericht einzuholen ist.
Nimmt der Mieter die Vertragsverletzung des Vermieters (hier: Nichtzurverfügungstellung der gemieteten Gewerberäume) berechtigterweise zum Anlass, den Umständen nach angemessene neue Räume anzumieten, kann er die Differenz zwischen dem niedrigeren Mietzins beim Vermieter zum höheren Mietzins bei der Ersatzimmobilie (berechnet auf den Quadratmeter) als Schadensersatz geltend machen.
Ob die Ersatzimmobilie angemessen und damit mit der zunächst gemieteten Immobilie gleichwertig ist, ist einem Sachverständigengutachten zugänglich, welches vom Gericht auf Antrag einzuholen ist. Eine eigene Bewertung durch das Gericht ist ausgeschlossen (wenn nicht eine Sachkunde durch die erkennenden Richter dargelegt wird, die im Hinblick auf ihre richterliche Tätigkeit bei Gewerbeimmobilien nicht angenommen werden kann).
Die Frage der Gleichwertigkeit ist zwar von einer Wertung abhängig, die aber an beweisbare Eigenschaften der Mieträumlichkeiten sowie Bedürfnisse und Wertvorstellungen der maßgeblichen Verkehrskreise, mithin innere und äußere Tatsachen, anknüpft und damit eine dem Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zugängliche Tatsachenfrage.
Die Nichterhebung des Sachverständigenbeweises verstößt gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs, Art. 103 Abs. 1 GG.
Der Kläger forderte als Vermieter nach Mietende und Auszug der ehemaligen Mieter (Beklagte) diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Rückbauarbeiten auf, dem die Beklagten nicht nachkamen. Der Kläger holte einen Kostenvoranschlag ein, ließ Teile der geforderten Maßnahmen durch Dritte durchführen, und verklagte dann die Beklagten auf Zahlung gemäß dem Kostenvoranschlag. Die Klage wurde erst- und zweitinstanzlich abgewiesen; das Berufungsgericht ließ allerdings zur Frage, ob im Mietrecht Schadensersatz fiktiv geltend gemacht werden könne (von ihm verneint) die Revision zu. Die insoweit beschränkt zugelassene und zu entscheidende Revision hatte Erfolg.
Bei seiner Entscheidung stellte das Berufungsgericht u.a. auf die Rechtsprechung des BGH zur fiktiven Schadensabrechnung im Werkvertragsrecht ab. Dem folgte der für Wohnraummietrecht zustände Senat des BGH für das Mietercht nicht. Sowohl im Hinblick auf den Ersatz von Kosten für die mieterseits nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB) als auch für den Rückbau durch Austausch von Wandfliesen und für die Malerarbeiten an der Wand des Treppenhauses (§ 280 Abs. 1 BGB, § 823 Abs. 1 BGB), ferner im Hinblick auf weiter durch die Beklagten verursachten Schäden am Mietgegenstand (§ 280 Abs. 1 BGB, § 823 Abs. 1 BGB), könne der Kläger nach dem Ende des Vertragsverhältnisses seinen Schaden fiktiv berechnen und diese fiktiven Kosten geltend machen.
D.h., der Vermieter könne wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Rückbaukosten vom Mieter anhand der voraussichtlich erforderlichen Kosten, aber (noch) nicht aufgewendeten (mithin fiktiven) Kosten seine Schadensersatzansprüche bemessen. Auch soweit der Kläger Teile der Arbeiten, für die er Ersatz begehre, bereits ausgeführt habe, könne er hier den gesamten Schaden ohne Bezug zu den tatsächlich getätigten Aufwendungen auf der Grundlage des von ihm eingeholten Kostenvoranschlags (und damit fiktiv) abrechnen (BGH, Urteil vom 05.04.2022 – VI ZR 7/21 -).
Es sei in ständiger Rechtsprechung vom BGH anerkannt, dass Schadensersatzansprüche statt der Leistung mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder den für den Rückbau der Mietsache erforderlichen aber noch nicht aufgewendeten (also fiktiven) Kosten bemessen werden könnten /BGH, Urteile vom 3.03.2021 -XII ZR 42/20 -, 12.03.2014 - XII ZR 108/13 -, 05.03.2014 - VIII ZR 205/13 -. 20.10.2004 - VIII ZR 378/03 -). Daran sei auch nach der Entscheidung des VII. Zivilsenats vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17 - zur Begründung seiner gegenteiligen Rechtsansicht im Rahmen des Werkvertragsrechts festzuhalten. Die Erwägungen des VII. Zivilsenats würden - auch nach dessen Ansicht - auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts beruhen und ließen sich auf andere Vertragstypen nicht übertragen (BGH, Beschlüsse vom 08.10.2020 - VII AZR 1/20 -, 26.04.2022 – VIII ZR 364/20 -). Zwar gäbe es, anders als im Kaufrecht, im Mietrecht einen mit dem werkvertraglichen Anspruch gem. § 637 Abs. 3 BGB (der vom VII. Zivilsenat zur Begründung seiner Auffassung herangezogen wurde) vergleichbaren Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die (beabsichtigte) Selbstvornahme (Anm.: was nach Ansicht des VII. Zivilsenats eine fiktive Abrechnung ausschließt). Denn nach der Rechtsprechung des hier zur Entscheidung berufenen Senats (für Wohnraummietrecht) im laufenden (also nicht beendeten) Mietverhältnis unter den Voraussetzungen § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Vorschussanspruch des Mieters bei Mietmängeln bestehen und könne auch der Vermieter einen Vorschuss in Höhe erforderlicher Renovierungskosten verlangt werden, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Renovierung in Verzug befände (BGH, Urteil vom 1403.2006 - VIII ZR 123/05 -, Beschluss vom 25.04.2022 - VIII ZR 364/20 -). Allerdings würden sich hier die Ansprüche nur zum Teil auf solche Ansprüche (Renovierung) beziehen, zum anderen sämtliche Ansprüche auf ein beendetes Mietverhältnis.
Das Berufungsgericht hatte seine Ansicht auch damit begründet, dass bei einer fiktiven Abrechnung die Gefahr einer Überkompensation bestehen würde. Doch könne der Geschädigte nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht erforderlichen Kosten beanspruchen (Anm.: die er im Bestreitensfall darlegen und beweisen muss, wobei ggf. vom Gericht auch Sachverständigengutachten einzuholen ist). Auch sei zu beachten, dass der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung bilde (BGH, Urteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 163/18 -).
Ebenso wie den Schadensersatzanspruch statt der Leistung (§ 280 Abs. 1, 3m § 281 Abs. 1 S. 1 BGB) könne der Kläger auch seinen das Integritätsinteresse betreffenden Schadensersatzanspruch neben der Leistung (§ 280 Abs. 1 BGB) wegen der Beschädigung der der Mietsache (hier bezüglich von Wandfliesen der Küche und des Flurs im Treppenhaus) auf der Grundlage voraussichtlicher (also fiktiver) Kosten bemessen. Anders als bei einem Schadenersatzanspruch statt der Leistung, der von vornherein nur auf Geldersatz gerichtet sei (§ 281 Abs. 4 BGB), könne der geschädigte Vermieter bezüglich des Schadensersatzanspruchs neben der Leistung wahlweise Naturalrestitution oder Geldersatz begehren (BGH, Urteil vom 19.11.2014 - VIII ZR 191/13 -). Aufgrund der nach § 249 Abs. 2 BGB dem Geschädigten gewährten Ersetzungsbefugnis könne der Kläger auch hier die fiktiven Kosten gelten machen (BGH, Beschluss vom 08.10.2020 – VII ARZ 1/20 -). Dass dies ebenfalls vom VII. Zivilsenat im Hinblick auf das Werkvertragsrecht hinsichtlich eines solchen Schadensersatzanspruchs neben der Leistung (§ 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB) verneint wurde (BGH, Urteil vom 22.02.2018 - VIII ZR 46/17 -), sei dies auf andere Vertragstypen nicht übertragbar (zudem sei der Fall auch nicht vergleichbar, als es dort eine Ersetzungsbefugnis des Bestellers im Hinblick auf den dortigen Überwachungsfehler des Architekten nicht gegeben habe).
Das Berufungsurteil konnte daher keinen Bestand haben und der BGH hob es, soweit es mit der Revision angefochten werden konnte, unter Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht auf.
Das LG Halle hatte einen Streit zu entscheiden, in dem – ähnlich wie in dem kurz danach am 19.04.2023 verkündeten Urteil des BGH (VIII ZR 280/21) < zur Entscheidung bitte eins nach oben scrollen > – um einen vom Vermieter nach Mietvertragsende geltend gemachten (fiktiven) Schadensersatzanspruch gegen den vormaligen Mieter ging, obwohl der Schadensersatzbetrag nicht für Reparaturen verwandt werden sollte und wurde und die Wohnung vom Vermieter ohne Abzug am Kaufpreis vom Vermieter verkauft wurde. Der Vermieter (Beklagter) machte mit seiner Widerklage in einem Prozess mit dem Mieter (Kläger) den Schadensersatzanspruch geltend, der vom Amtsgericht mit Teilurteil abgewiesen wurde, gegen welches der Vermieter Berufung einlegte. Auf die Berufung hob das Landgericht das Urteil auf und verwies den Rechtstreit zurück an das Amtsgericht.
Das Berufungsgericht stellte darauf ab, dass es bei dem widerklagend geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht darauf ankäme, ob der Vermieter als Geschädigter erst fiktiven Schadensersatz geltend mache und dann verkaufe oder umgekehrt (also erst verkaufe und dann den fiktiven Schadensersatzanspruch geltend machen würde).
Der begehrte fiktive Schadensersatzanspruches wegen Substanzschäden (hier an Fenstern, Wandfliesen, Dusche pp.) wurde vom Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, da mangels eines Vermögensschadens (da keine Reparatur erfolgte und die Wohnung auch ohne Vermögensschaden infolge der Schäden veräußert wurde) des Vermieters kein fiktiver Schadensersatzanspruch bestünde. Dem folgte das Landgericht nicht (wobei insoweit die Begründung in den Grundzügen derjenigen entspricht, die auch der BGH aaO. in seiner späteren Entscheidung verwandte).
Für Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten entstandenen seien, habe der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nach § 538 BGB gehöre die aus der Besitzübertragung folgende Obhutspflicht des Mieters, den Mietgegenstand schonend und pfleglich zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung desselben führe. Dies sei eine leistungsbezogene Nebenpflicht iSv. § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen einen Schadensersatz begründe (BGH, Urteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17 -).
Auch das Landgericht setzte sich mit der unterschiedlichen Rechtsansicht in Rechtsprechung und Literatur zum fiktiven Schadensersatzanspruch auseinander und verwies, wie der BGH darauf, dass die ablehnende Ansicht des VII. Zivilsenats des BGH in seinem Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17 - auseinander und hielt fest, dass dort der fiktive Schadensersatzanspruch wegen des Vorschussanspruchs in § 637 Abs. 3 BGB abgelehnt wurde; es handele sich hier um unterschiedliche Vertragstypen. Allerdings hatte sich der BGH in seiner kurze Zeit später ergangenen Entscheidung vom 19.04.2023 aaO. damit auseinandergesetzt, dass auch das Mietrecht (ähnlich dem Werkvertragsrecht in § 637 Abs. 3 BGB eine Vorschusspflicht vorsehe, allerdings darauf hingewiesen, dass dies nur während des laufenden, nicht wie dort und hier beendeten Mietverhältnis gelten würde; der BGH hatte hier nicht ausgeführt, dass der fiktive Schadensersatzanspruch auch bei einem laufenden Mietverhältnis begehrt werden könne, wie es hier das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen darlegte. Auch das sah das Landgericht und verwies darauf, dass der Vorschussanspruch für Renovierungskosten, gerate der Mieter mit den Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis in Verzug, begehrt werden könne, hier aber das Mietverhältnis beendet sei.
Dem fiktiven Schadensersatzanspruch stünde auch nicht der Umstand entgegen, dass der Schaden vom Vermieter nicht beseitigt worden sei. Der Vermieter sei nicht gehindert, auch dann einen fiktiven Schadensersatzanspruch geltend zu machen, wenn er tatsächlich nicht repariere, sondern zwischenzeitlich die Wohnung verkaufe (so auch der BGH in seinem Urteil vom 19.04.2023 aaO.). Es käme auch nicht darauf an, ob der Vermieter vor dem Verlauf bereits eine Abrechnung auf Reparaturkostenbasis verlangt habe. Die Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB bliebe bestehen und würde sich nicht auf einen eventuellen Mindererlös bei dem Verkauf der Wohnung beschränken. Würde der Geschädigte lediglich auf einen Minderwert der Wohnung verweisen, würde außer Acht gelassen, dass der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung nach dem Konzept des Schuldrechtsreformgesetzes den ausgebliebenen Erfüllungserfolg und nicht nur den Minderwert der Sache ausgleichen soll; durch die Ersatzfähigkeit der hierfür erforderlichen Kosten würde unabhängig von den Aufwendungen der Vorrang des Erfüllungsanspruchs schadensrechtlich umgesetzt (BGH, Beschluss vom 26.04.2022 - VIII ZR 364/20 -). Dem ist zuzustimmen. Dem schädigenden Mieter kann nicht zum Vorteil gereichen, dass nach dem Ende des Mietverhältnisses ein Verkauf erfolgte, zumal der Vermieter kaum beweisen kann, dass für Schäden und gar in welcher Höhe er mit seiner Kaufpreisvorstellung kausal darauf beruhend den Kaufpreis habe reduzieren müssen. Zwar mag ein Schaden bei einer Diskussion zwischen Käufer und Verkäufer um den Kaufpreis mit einfließen, doch kommt es stets darauf an, welchen Kaufpreis der Verkäufer begehrt und welchen der Käufer bereit ist zu zahlen, weshalb bestimmte Schäden nur eine untergeordnete Rollen spielen und keinen Beweis dafür erbringen, dass in Höhe der möglichen Reparaturkosten der Kaufpreis ermäßigt wurde. Ein Sachverständigengutachten zum Wert der Wohnung mit und ohne Schaden einzuholen würde dies auch nicht ersetzen können, da die Kaufpreisverhandlungen auch subjektive Gesichtspunkte der Kaufvertragsparteien enthalten (bis zu welchen Preis der Käufer überhaupt kaufen würde und bei welchen Preis der Käufer überhaupt verkaufen würde).
Die Zurückverweisung erfolgte vor dem Hintergrund, dass Streit zwischen den Parteien des Rechtsstreits über den Grund und die Höhe des Schadensersatzanspruchs bestand und sich das Landgericht als Berufungsgericht damit (außer seiner Sicht folgerichtig) nicht auseinandergesetzt hatte (das Amtsgericht hatte die Widerklage des Vermieters mit der Begründung abgewiesen, ein Schadensersatzanspruch bestünde dem Grunde nach nicht).
Die Klägerin war Betreiberin einer Tennishalle, in der der Beklagte regelmäßig als Freizeitsportler einen Platz mietete. Am 16.10.2018 prallte in Ball gegen eine der Glasscheiben an der neben dem Platz mit einer Entfernung von 2,50 m liegenden Außenwand, die dabei zerbrach. Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch der Klägerin wurde dieser vom Oberlandesgericht (OLG) zugesprochen, da nach seiner Ansicht der Ball bei einem regelgerechten Spiel gegen die Scheibe prallte und dies vom Spieler nicht mangels eines Verschuldens nicht zu vertreten sei. Auf die zugelassene Revision hob der BGH das Urteil auf und verwies den Rechtstreit an das OLG zurück. Die Begründung des OLG, mit der Ansprüche nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB bzw. aus § 823 Abs. 1 BGB verneint wurden, halte einer Prüfung nicht stand.
Der BGH geht von einem gewerblichen Mietverhältnis aus, bei dem der Vermieter Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache auch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen könne (BGH, Urteil vom 27.06.2018 – XII ZR 79/17 -). Bei der Pflicht, den Mietgegenstand in einem vertragsgemäßen Gebrauch iSv. § 538 BGB zu halten, und danach aus der aus der Besitzüberlassung folgenden Obhutspflicht den Mietgegenstand schonend und pfleglich zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einer durch § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen würde, handele es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht gem. § 241 Abs. 2 BGB aus dem Mietverhältnis.
Veränderungen und Verschlechterungen (einschl. Beschädigungen), die der Mieter durch vertragsgemäßen Gebrauch verursache, habe er aber nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauch ergäbe sich aus der Vereinbarung und dem Vertragszweck. Vertragsgemäß seien ausschließlich solche Auswirkungen, die auf dem üblichen Gebrauch im Rahmen des Vertragszwecks beruhen würden. Daher könne eine Beschädigung der Mietsache nur dann vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst sein, als sie vom Vertragszweck umfasst würde. Dass hier die Beschädigung der Glasscheibe vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst worden sei, ließe sich nicht erkennen. Der Vertragszweck umfasse die räumlichen Grenzen des für die Sportausübung verfügbaren Raums und damit nicht den Bereich der Glasscheibe an einer Außenwand neben dem Platz.
Fehlerhaft habe das OLG darauf abgestellt, es habe dem Beklagten an einem Verschulden gefehlt. Für ein Vertretenmüssen könne nicht alleine (wie es das OLG vornahm) darauf abgestellt werden, ob die Tennisregeln der International Tennis Federation (ITF) eingehalten wurden. Diese Wettkampfregeln seien beachtlich für Ansprüche bei Verletzungen von Spielen untereinander. Anders als das OLG meinte, können die entsprechenden Erwägungen hier nicht übertragen werden, da die Interessenslage zwischen Mieter und Vermieter nicht der Interessenslage zwischen den Teilnehmern eines sportlichen Wettkampfes entspräche. Vielmehr würde sich bei der Beschädigung der Mietsache keine Gefahr verwirklichen, die Vermieter und Mieter unter gleichen Bedingungen (ähnlich den am Wettkampf beteiligten Sportlern) gemeinsam in Kauf genommen hätten. Die Abgrenzung erfolge zwischen Mieter und Vermieter gerade über § 538 BGB.
Vor diesem Hintergrund schloss der BGH (anders als das LG) auch eine Haftung des Beklagten nach § 823 Abs. 1 BGB nicht aus. Es sei anerkannt, dass bei Sachbeschädigungen, jedenfalls soweit sie nicht unmittelbar Leistungsgegenstand seien, vertragliche und deliktische Ansprüche nebeneinander bestehen.
Für das weitere Verfahren gab der BGH dem OLG auf, ein Mitverschulden der Klägerin als Vermieterin zu prüfen., welches sich daraus ergeben könnte, dass die Seitenlinie des Platzes von der Außenwand nur 2,50 m entfernt gewesen sei und (nach der Behauptung des Beklagten) dass die Glasscheibe als Fensterverglasung für eine Tennishalle nicht zulässig sei.
In dem (Ergänzungs-) Mietvertrag vom 01.01.2006 war u.a. vorgesehen, dass die Beklagte „folgende Wertverbesserungen in dem angemieteten Objekt vorzunehmen“ habe, nämlich u.a. Isolierung und fehlende Wandverkleidung an der hintersten Giebelseite auf eigene Kosen mit einer „Wertverbesserung ca. 6.000,0 €“ und „Ausgleich und Versiegelung des Betonfußbodens … Wertverbesserung ca. 2.000,00 bis 2.500,00 €“. Nach Annahme der beklagten waren diese Arbeiten für eine erforderliche Betriebsgenehmigung notwendig. Im Januar 2009 schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag, in dem aber auf die genannten Verpflichtungen als weiterbestehend Bezug genommen wurde. Allerdings war die Maßnahme wegen Umstrukturierung der Beklagten für diese nicht mehr notwendig, weshalb sie die Arbeiten nicht durchführte bzw. durchführen ließ. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 15.02.2018 forderte der Kläger Schadensersatz in Höhe der Herstellungskosten mit € 2.269,40 für die Wandverkleidung und € 19,327,28 für die Bodenversiegelung.
Land- und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Auf die zugelassene Revision hob der BGH das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück.
Grundsätzlich könnte der Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 281, 280 Abs. 3 BGB zustehen. Dem könnte hier aber Verjährung entgegenstehen. Zwar stelle sich die Umbauverpflichtung als (Teil der) Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung dar und war diese mangels anderweitiger Vereinbarung sofort fällig (§ 271 Abs. 1 BGB). Damit könnte hier wegen Zeitablaufs Verjährung vorliegen. Entscheidend sei allerdings, welche Ansprüche der Vermieter im Hinblick auf eine Rückgabe der Mietsache im vereinbarten Zustand habe. Wenn nämlich die übernommenen Umbauverpflichtungen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Abnutzungen den bei Rückgabe geschuldeten Zustand festlegen, würden die Ansprüche erst sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren, § 548 Abs. 1 BGB. Zwar könne die auf eigene Kosten vorzunehmende Umgestaltung der Mietsache eine Gegenleistung für die geschuldete Miete darstellen, allerdings auch von § 548 BGB erfasst sein, insoweit der Erfüllungsanspruch zugleich eine Hauptpflicht wiederspiegele, sofern der Zustand festgelegt wird, den die Mietsache bei Mietend haben soll (BGHZ 86, 71, 78).
Der Begriff der Verschlechterung in § 548 Abs. 1 BGB verlange nicht, dass sich der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Mietbeginn verschlechtert habe. Ausreichend sei, dass der Zustand bei Rückgabe von jenem abweiche, den die Mietsache nach dem Vertrag haben sollte. Auch hier greife § 548 BGB. Deshalb sei bei einer vom Mieter übernommenen Verpflichtung entscheidend, ob sich diese auf den Zustand am Mietende beziehe. Würde dies bejaht, führe die Nicht- oder Schlechterfüllung zu einen Anspruch nach § 548 Abs. 1 BGB.
Vorliegend seien die Umbaumaßnahmen mit den Angaben zu Wertverbesserungen näher benannt worden. Dies bedeute, dass nicht nur eine Anpassung an die speziellen Bedürfnisse der Beklagten erfolgen sollte, sondern die konkreten Maßnahmen Wertverbesserungen auch für künftige Nutzungen waren. Es sei daher mit den vom Mieter als Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung übernommenen Umbauarbeiten ein veränderter Zustand der Mietsache bei Rückgabe durch die Beklagte geschuldet.
Da die Klage innerhalb der Frist von sechs Monaten nach Rückgabe erhoben worden sei, greife die Verjährungseinrede der Beklagten nicht. Im Hinblick auf die Anspruchsvoraussetzungen zur Höhe erfolgte die Zurückverweisung des Rechtsstreits.
Die Klägerin, ein Inkassounternehmen, machte für den Mieter vergeblich außergerichtlich bei dem Vermieter einen angeblichen Verstoß gegen §§ 556d ff BGB (Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn) geltend, nachdem zuvor der Mieter selbst und in der Folge ein von dem Mieter beauftragter Mieterverein dies bereits ohne Erfolg unternommen hatten. Im Anschluss daran erhob die Klägerin Klage. Im Rahmen der Klage machte sie ihre außergerichtlichen Kosten geltend. Diese Kosten wurden ihr nicht zuerkannt.
Das Landgericht wies darauf hin, dass die von der Klägerin zur Rechtfertigung ihres Anspruchs benannte Entscheidung des BGH vom 17.09.2015 - IX ZR 280/14 - nicht einschlägig sei. Diese Entscheidung habe nur die Kosten durch die Einschaltung eines Rechtsanwalts betroffen, die die (nacheinander erfolgte) Beauftragung von zwei unterschiedlichen Rechtsdienstleistern. Zudem habe der BGH dort ausgeführt, die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur außergerichtlichen Erledigung könne (nicht müsse) sich anbieten.
Da vorliegend bereits der Mieter selbst vorgerichtlich als auch der von ihm beauftragte Mieterverein vergeblich einen Verstoß des Vermieters gegen §§ 556d ff BGB geltend gemacht hätten, wäre aus der maßgeblichen ex-ante-Sicht die Einschaltung der Klägerin nicht mehr erforderlich gewesen. Das Landgericht verglich dies wertungsmäßig mit der Rechtslage bei vorgerichtlicher Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts oder der Beauftragung eines Rechtsanwalts nach zuvor erfolgloser Inanspruchnahme des Gegners durch einen Mieterverein. In beiden Fällen würde ein Kostenerstattungsanspruch für den Zweibeauftragten entfallen, da dies in Ansehung der vorangegangenen erfolglosen Tätigkeit des zunächst beauftragten Rechtsdienstleister nicht mehr als erforderlich nach §§ 249 Abs. 1, 254 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB angesehen werden könne.
Es lag ein Wasserschaden in den vom Kläger angemieteten Räumen vor. Dieser wurde, wovon das OLG nach dem Vortrag des Klägers ausging, im Dezember 2020 durch eine innen liegende Dachentwässerung verursacht. Es handele sich damit um denselben Mangel wie bei einem ersten Schaden im Januar 2010.
Nach Auffassung des OLG, welches die Berufung des mietenden Klägers gegen ein klageabweisendes Urteil des Landgerichts aus offensichtlich unbegründet im Beschlussweg zurückwies, kommt eine Schadenshaftung des Vermieters aus § 280 Abs. 1 BGB nur in Betracht, wenn der Schaden nicht auf der Beschaffenheit der Mietsache beruhe. Ansonsten würde § 536a BGB lex specialis sein.
Auch ein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB käme nicht in Betracht. Ob ein Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung vorliege, richte sich nach § 286 BGB. Voraussetzung seien ein fälliger Anspruch des Mieters und grundsätzlich eine darauf gerichtete Mahnung. Eine Haftung des Vermieters scheide aus, wenn ihn an der Verzögerung kein Verschulden treffe.
Fällig würde der Beseitigungsanspruch bereits mit Entstehung des Mangels. Allerdings bedürfe es zur Geltendmachung der Rechte aus § 536a Abs. 1 BGB der Mängelanzeige durch den Mieter, § 536c Abs. 3 BGB. Um nun nach § 286 BGB einen Verzug zu begründen, bedarf es grundsätzlich der Mahnung. Dass diese hier nach § 286 Ab. 2 BGB entbehrlich sein könnte, konnte das OLG nicht erkennen. Die Mahnung müsse unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass dem Vermieter bei Nichtbeseitigung des mangels Nachteile drohen, ohne dass dabei zwingend eine Fristsetzung erforderlich sei. Die Mangelanzeige ersetze nicht die Mahnung. Wobei allerdings Mangelanzeige und Mahnung miteinander verbunden werden könnten. Ob eine derartige Verbindung vorläge, sei durch Auslegung zu ermitteln. Alleine die Behauptung des Klägers, mit der Anzeige des Mangels gleichzeitig gemahnt zu haben, reiche nicht aus. Mangels Vorlage der Mangelanzeige sah sich das OLG nicht in der Lage, eine Prüfung vorzunehmen. Da auch eine gesonderte Mahnung nicht schlüssig behauptet worden sei, den Kläger aber für den Verzugseintritt die Beweislast trifft, müsse ein Schadensersatzanspruch des Klägers nach § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB scheitern.
Darüber hinaus würde ein Verzug auch voraussetzen, dass der Vermieter nicht ohne schuldhaftes Zögern nach Zugang einer Mahnung die Beseitigung des mangels beauftragt hätte. Ein Verzug würde auch in diesem Fall mit der Beseitigung des mangels enden. Würden wiederholt gleichartige Mängel auftreten, könne der Vermieter gehalten sein die Ursachen zu beseitige. Sei allerdings nach Beseitigung der Symptome nicht mit einem erneuten Wiederauftreten zu rechnen, könne sich der Vermieter darauf beschränken Da nichts dazu vorgetragen wurde, dass es bereits vor Januar 2010 Durchfeuchtungen der Decke kam (obgleich der Kläger die Räume seit 1994 nutze), sei nichts dafür ersichtlich, dass der Beklagte nach Beauftragung einer Fachfirma im Januar 2010 mit einer erneuten Durchfeuchtung gerechnet habe. Damit ergäbe sich aus dieser Erwägung auch kein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 3. Fallgruppe BGB.
Mit zunehmendem Sicherungsbedürfnis des Vermieters vor Schädigungen seines Eigentums und des Mieters vor möglichen Einbrüchen weitet sich der Einsatz von Videoüberwachungen sowohl im Bereich gewerblich genutzter Immobilien wie auch in der Wohnnutzung dienenden Immobilien aus. Auch wenn häufig Mieter die Überwachungen als zusätzlichen Schutz auch der eigenen Sphäre begrüßen, sehen sich andere Mieter (insbesondere bei Wohnraum) in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt.
Vorliegend waren Videokameras im Innenbereich des Hauseingangs und im ersten Innenhof des Mietobjekts installiert. Betroffen von der Überwachung waren auch der Außenbereich der Wohnung der klagenden Mieterin als auch Teile des Zugangs zu ihrer Wohnung. Die Mieterin machte einen Anspruch auf Geldentschädigung wegen der von ihr in der Überwachung gesehenen Verletzung ihres Persönlichkeitsrechts geltend. Im Laufe des Verfahrens des auch auf Unterlassung Anbringung der Videokameras gerichteten Antrags wurden diese von dem Vermieter entfernt und insoweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Klage auf Geldentschädigung wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Mit seinem Hinweisbeschluss (§ 522 ZPO) teilte das Landgericht der klagenden Mieterin, die Berufung gegen die amtsgerichtliche Entscheidung eingelegt hatte, mit, dass beabsichtigt sei, die Berufung zurückzuweisen.
Der Anspruch auf Geldentschädigung beruhe auf § 823 Abs. 1 BGB iVm. Art. 1 Abs. 1 GG und Art. 2 Abs. 1 GG. Nach der Rechtsprechung des BGH begründe eine schuldhafte Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts eine Geldentschädigung des Betroffenen, wenn es sich um einen schwerwiegenden Eingriff handele und die Beeinträchtigung nicht in anderer Weise befriedigend aufgefangen werden könne.
Für die schwere des Eingriffs sei auf die gesamten Umstände des Einzelfalls abzustellen. Dabei sei auf die Bedeutung und Tragweite des Eingriffs abzustellen, mithin auf das Ausmaß der Verbreitung der Veröffentlichung, die Nachhaltigkeit und Fortdauer der Interessen- oder Rufschädigung des Verletzten und auf die Nachhaltigkeit und Fortdauer dieser Verletzung, ferner auf Anlass und Beweggrund des Handelnden und den Grad seines Verschuldens (BGH, Urteil vom 17.12.2013 - VI ZR 211/12; BGH, Urteil vom 15.09.2015 - VI ZR 175/14 -). Zu berücksichtigen sei auch ein erwirkter Unterlassungstitel; die daraus mögliche Vollstreckung könne den Entschädigungsanspruch beeinflussen und sogar ausschließen. Dies deshalb, da die Geldentschädigung im Falle der Verletzung des Persönlichkeitsrechts ihre sachliche Rechtfertigung darin finde, dass ohne diese häufig die Verletzungshandlung ohne Sanktion bliebe und damit „der Rechtsschutz der Persönlichkeit verkümmern würde“.
Dass hier ein schwerer Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieterin durch die Kameras vorläge, sei zutreffend vom Amtsgericht angenommen worden. Allerdings beträfe dieser rechtswidrige Eingriff nicht den Kern desselben, auch wenn mit dem Zugang zur Wohnung ein verfassungsrechtlich besonders geschützter privater Rückzugsbereich der Mieterin betroffen sei. Ziel der Überwachung sei nicht eine gezielte, generelle Überwachung der (auch eventuell ahnungslosen) Mieter gewesen und eine Verbreitung oder Veröffentlichung habe weder stattgefunden noch sei dies zu befürchten gewesen.
Der erwirkte Unterlassungstitel belege, dass die mit dem rechtswidrigen Eingriff erfolgte Persönlichkeitsrechtsverletzung nicht sanktionslos geblieben sei, wie das Entfernen der Kameras belege. Die Heimlichkeit der Installation und Überwachung der Kameras und der Zeitraum bis zu ihrer Entfernung würden hier die Geldentschädigung nicht rechtfertigen können.
Die Parteien waren Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Der Kläger machte gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche geltend, nachdem im Mai 2015 nach seiner Behauptung Wasser nach einer unsachgemäßen Reparatur unkontrolliert aus einem Wasserhahn in der Wohnung des Beklagten auf den Boden gelaufen sei und von dort über Decken und Wände in die Wohnung des Klägers eingedrungen sei. Dadurch seien Schäden an den Tapeten verursacht worden, wofür der Kläger Schadensersatz begehrte.
Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen. Unabhängig von dem bestrittenen tatsächlichen Vortrag des Klägers und der Frage, wer überhaupt Eigentümer der Tapete sei, fehle es an einer Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten.
Der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Beklagten würde sich nicht als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier des Klägers) darstellen. Selbst ein Untermieter wäre nach anerkannter Rechtsprechung nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einbezogen und könne von daher nicht daraus Ansprüche wegen vom Vermieter verursachter Schäden gegen diesen erheben. Der Untermieter sei auch nicht schutzbedürftig, da ihm Ansprüche gegen den Hauptmieter zustünden (BGH, Urteil vom 15.02.1978 - VIII ZR 47/77 -). Das müsse dann auch im Verhältnis mehrerer Mieter im selben Gebäude untereinander gelten; der Kläger habe eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter und sei dadurch ausreichend geschützt (BGH, Urteil vom 12.12.2003 - V ZR 180/03 -).
Auch sei kein Anspruch aus einer entsprechenden Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB anzuerkennen (BGH, Urteil vom 12.12.2003 aaO.). Dieser habe seine Grundlage in einem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis als Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich sei. § 906 BGB knüpfe an die Beschränkung des Eigentumsrechts nach § 903 BGB an, welches im Mietrecht nicht greife; dies stelle auch keine planwidrige Regelungslücke dar, da nicht davon ausgegangen werden könne, dem Gesetzgeber sei die Möglichkeit des Streits von Mietern über beeinträchtigende Immissionen verborgen geblieben, zumal es hier keiner spezifischen Regelung bedürfe, da jeder Mieter vom Vermieter eine von Mitmietern ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen könne (BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03 -).
Der Kläger habe sich in erster Linie gegen die landgerichtliche Entscheidung gesandt, da dieses einen deliktischen Anspruch des Mieters deshalb verneinte, dieser habe das Eigentum an der Tapete nicht dargetan. Ist aber (wovon hier auszugehen sei) eine Tapete ohne Zerstörung nicht von der Wand zu trennen und damit nicht Gegenstand besonderer Rechte, § 93 BGB, würde sie nach § 94 Abs. 2 BGB zu den wesentlichen Bestandteilen zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen gehören und im Eigentum des Grundstückseigentümers.
Auch ein Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB wegen Störung des Besitzes sei nicht gegeben. Grundsätzlich sei zwar ein Haftungsschaden des Besitzers ersatzfähig, wenn dieser wegen der Beschädigung der Mietsache durch Dritte selbst Ansprüchen ausgesetzt sei (BGH, Urteil vom 09.04.1984 - III ZR 234/83 -). Derartige Ansprüche würden sich aber aus der Beschädigung der Tapete hier nicht ergeben, da der Vermieter insoweit gegen den geschädigten Mieter keinen Anspruch habe.
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren binnen sechs Monaten, wobei die Frist mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter zu laufen beginnt, § 548 Abs. 1 BGB. Obwohl im Verfahren vor dem OLG Brandenburg zum Zeitpunkt der Klageerhebung durch die Vermieterin hier die Mietsache noch keine 6 Monate zurückgegeben war, wies das OLG ihre Schadensersatzklage ab.
Das OLG stellte bei seiner Entscheidung auf ein der Klägerin am 09.11.2010 übermitteltes Schreiben des beklagten ehemaligen Mieters ab, mit dem dieser der Klägerin „die Rückgabe der Mieträume ab sofort“ anbot und einen kurzfristigen (vermieterseits zu benennenden) Vor-Ort-Termin vorschlug, der u.a. zur Übergabe auch der von ihm eingebauten Zentralschließanlage dienen sollte. Zwar müsse der Vermieter nicht die Mietsache jederzeit (quasi auf Zuruf) zurücknehmen (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11 -). Anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall habe allerdings hier der Beklagte das Mietverhältnis bereits am 05.07.2012 zum 30.09.2012 (außerordentlich) gekündigt gehabt (und die Kündigung sei auch, wie das OLG mit Urteil vom 07.02.2017 festgestellt habe, wirksam gewesen). Im Übrigen habe der Beklagte die Übergabe nicht faktisch unmittelbar vor der Haustür angeboten, sondern der Klägerin für die Übergabe Gelegenheit zur Benennung eines ihr genehmen Termins gegeben. Da die Klägerin darauf nicht reagiert habe, befände sie sich in Annahmeverzug, was bereits den Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auslöse. Zwar sei nach dem Wortlaut der Norm auf den Besitzwechsel abzustellen, wofür spräche, dass sich der Vermieter erst im Rahmen der unmittelbaren Sachherrschaft ein umfassendes Bild über mögliche Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache machen könne. Dem aber würde es gleichstehen, wenn sich der Vermieter selbst der Möglichkeit begebe, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, indem er die Übernahme verweigere oder unnötig hinauszögere.
Vorliegend hätten die Voraussetzungen für den Annahmeverzug seit dem 10.11.2012 vorgelegen. Die Klage ging erst am 08.07.2013 bei Gericht ein. Nicht entscheidend sei, ob bei fristbeginn die Mietsache bereits komplett geräumt gewesen sei und es evtl. noch eine Rücksprache wegen von der Klägerin ggf. zu übernehmender Einbauten hätte geben sollen. Die vollständige Rückgabe bzw. Räumung der Mietsache sei nicht Voraussetzung für den Fristbeginn, wobei hier wegen eines Rückbaus auch allenfalls eine kurze Unterbrechung der Verjährung für den dafür erforderlichen Aufwand (vom 24.01. – 08.02.2013) in Betracht käme.
Die Klägerin klagte auf Ersatz entgangener Mieten. Das Mietverhältnis für einen Getränkehandel war bis zum 30.06.2015 befristet gewesen. Mit Schreiben vom 28.02.1013 kündigte die Klägerin wegen eines Mietrückstandes von zwei Mieten fristlos und forderte zur Rückgabe bis zum 30.01.2013 auf. Mit Schreiben vom 30.01.2013wies die Klägerin den Beklagten u.a. darauf hin, dass dieser für die Mieten der Klägerin bis zum 30.06.2015 hafte. Der Beklagte seinerzeit erklärte mit Schreiben vom 22.02.2013 die Kündigung zum 31.05.2013 und räumte am 03.06.2013. Ab 15.03.2015 vermiete die Klägerin an einen neuen Mieter.
Zwei Klagen der Klägerin auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Juni bis November 2013 blieben, mit Ausnahme für den Zeitraum 01. – 03.06.2013, ohne Erfolg. Vorliegend machte die Klägerin Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Dezember 2013 bis 14.03.2015 nebst monatlich gestaffelter Verzugszinsen aus € 3.000,00 Miete zuzügl. 19% Umsatzsteuer mit € 570,00/Monat geltend. Land- und Oberlandesgericht wiesen die Klage in Höhe von € 55.162,26 ab.
Die Berufung führte zur Aufhebung des Urteils in Höhe von € 46,354,84 zuzügl. Zinsen seit dem 13.02.2016 und Zurückverweisung an das OLG.
Zu Recht habe das Berufungsgericht einen Anspruch auf Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) und Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) negiert. Allerdings hätte hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts keine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vorgelegen. Ein Widerspruch gegen die Weiternutzung und Fortdauer des Mietverhältnisses, der auch konkludent erfolgen könne, läge zwar noch nicht in der Kündigung und dem Räumungsverlangen selbst. Allerdings habe die Klägerin zur Räumung binnen zwei Tagen aufgefordert, unabhängig von der nochmaligen Aufforderung am 30.01.2013 nach Unterbleiben der Räumung. Damit sei nach §§ 133, 157 BGB von einem (konkludenten) Widerspruch auszugehen.
Der Klägerin stünde, worauf das Berufungsgericht nicht eingegangen sei, ein Schadenersatzanspruch im Umfang des Mietausfalls zu. Der Mieter habe dem Vermieter bei einer begründeten fristlosen Kündigung gem. §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Vertragsdauer entstünde. Darum würde es vorliegend gehen.
Selbst bei einer (vom Berufungsgericht angenommenen) stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses würde dies hier gelten. Denn auch in diesem Fall wäre das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten vor dem Ende der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit beendet worden. Der Wegfall der langfristigen Bindung hätte allerdings auf der Pflichtverletzung der Beklagten beruht, die die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung veranlasst habe. Das ordentliche Kündigungsrecht des Beklagten sei lediglich die Folge des eigenen vertragswidrigen Verhaltens, welches die Kündigung bedingte, gewesen.
Der Höhe nach könnte die Klägerin allerdings nur den Mietausfall für den Zeitraum Dezember 2013 bis 14.03.2015 nach der Nettomiete von 15 Monate und einen 14/31-Monat à € 3.000,00 begehren, nicht die Umsatzsteuer, da es sich bei dem Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden nicht um Entgelt iSv. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG handele (FG München vom 09.02.2017 - 14 K 2480/14 -; FG Hamburg vom 18.09.2002 - II 168/02 -; BGH zum Leasingvertrag vom 14.03.2007 - VIII ZR 68/96 -).
Die Verzugszinsen könnten auch nicht ab dem jeweiligen Monat der Fälligkeit von Mieten berechnet werden. Für einen Schadensersatzanspruch sei die Leistung nicht iSv. § 286 Ans. 2 Nr. 1 BGB nach dem Kalender bestimmt und er stelle auch keine Entgeltforderung iSv. § 299 Abs. 2 BGB dar (BGHZ 199, 1). Damit könnte die Klägerin hier allenfalls Prozesszinsen nach §§ 281, 288 Abs. 1 BGB verlangen.
Der Rechtstreit sei nicht zur Entscheidung reif und müsse deshalb zurückverwiesen werden, da die Vorinstanzen nicht auf eine mögliche Schadensminderungspflicht der Klägerin, für die allerdings der Beklagte beweisbelastet sei, eingegangen seien. Es handele sich um einen Fall des § 254 Abs. 2 Satz 1 letzte Alt. BGB, die keine Einrede darstelle, sondern von Amts wegen zu berücksichtigen sei. Den Parteien müsste Gelegenheit gegeben werden, dazu ergänzend vorzutragen, da es bisher an einem Hinweis gem. § 139 ZPO gefehlt habe.
Nach der Behauptung der Klägerin hatte sie ihr Fahrzeug auf einem vor dem Haus befindlichen, zum Grundstück des Beklagten zugehörigen Streifen zwischen Haus und Straße abgestellt. Dies sei ihr im Zusammenhang mit einem von ihr mit dem Beklagten über ein Ladengeschäft in dem Haus abgeschlossenen Mietvertrag erlaubt worden. Am 20.02.2015 soll tagsüber vom Dach des Hauses eine Dachlawine auf das dort abgestellte Fahrzeug der Klägerin abgegangen sein und einen Schaden am Fahrzeug verursacht haben. Sie meint, sie habe gegen den beklagten einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der diesem obliegenden Verkehrssicherungspflicht. Der Beklagte verteidigte sich u.a. damit, er habe die Klägerin aufgefordert, während der Schneezeit wegen der Gefahr von Dachlawinen dort nicht abzustellen und habe auch verschiedentlich Absperrseile gespannt, die immer wieder entfernt worden wären. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht liege (daher) nicht vor.
Das Amtsgericht negierte zunächst eine Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht des Beklagten aus Mietvertrag, da unstreitig der fragliche Bereich nicht an die Klägerin vermietet wurde.
Aber auch eine Anspruch nach § 823 BGB aus Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht für das Dach des Gebäudes sowie dem unterhalb desselben befindlichen Parkplatz bestünde nicht. Nach dem vom BGH aufgestellten Grundsatz müsse sich jedermann selbst vor Dachlawinen schützen (BGH VersR 1955, 300). Sicherungspflichten kämen nur in Betracht, wenn sie nach den örtlichen Gepflogenheiten (zu ergänzen wäre hier: nach Baurecht), der allgemeinen Schneelage des Ortes, der Beschaffenheit und Lage des Gebäudes und der Art und des Umfangs des gefährdeten Verkehrs erforderlich wären (LG Ulm BZV 2006, 589). Es käme auf die Umstände des Einzelfalls an, wobei für schneereiche Gebiete gelte, dass die Verkehrsbeteiligten , die ohnehin mit dem Abgang von Schneemassen von Dächern vertraut wären, keiner besonderen Warnung bedürften (LG Ulm aaO. mwN.). Nach der Beweisaufnahme stünde im übrigen fest, dass der Beklagte die Klägerin nicht nur gewarnt habe, sondern auch versucht habe, den Bereich durch Absperrbänder zu sperren.
Damit aber habe der Beklagte seiner Verkehrssicherungspflicht genüge getan. Schneefanggitter seien im fraglichen Ortsbereich nicht vorgeschrieben. Es komme im Winter im örtlichen Raum häufiger zu Dachlawinen, weshalb die Klägerin mit diesem Phänomen vertraut sein müsse. Auch wenn am fraglichen Tag ein Absperrband nicht vorhanden gewesen sein sollte, hatte die Klägerin die Warnungen missachtet und damit in eigener Verantwortung ihr Fahrzeug im fraglichen Bereich abgestellt.
Die Parteien streiten über einen Schadensersatzanspruch der Kläger als ehemalige Mieter des Beklagten. Zur Begründung ihres Anspruchs beziehen sich die Kläger auf eine Eigenbedarfskündigung durch den Beklagten, in dessen Folge die Parteien dann einen Räumungsvergleich im Rahmen des Räumungsprozesses schlossen. Der Eigenbedarf war vom Beklagten mit der Begründung geltend gemacht worden, sein Neffe würde in die Wohnung einziehen. Ob dieser einzog, nachdem die Kläger im Rahmen des Räumungsvergleichs am 31.07.2012 auszogen und wie lange er gegebenenfalls dort wohnte, ist streitig. Der Beklagte veräußerte das Grundstück im April 2013 an einen Dritten.
Die auf Schadensersatz in Höhe von über € 62.000,00 erhobene Klage wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung hat das Landgericht mit Beschluss nach § 522 ZPO zurückgewiesen. Die dagegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH war erfolgreich und führte unter Aufhebung des Beschlusses zur Zurückverweisung an das Landgericht.
Dabei stützt sich der BGH auf eine entscheidungserhebliche Verletzung rechtlichen Gehörs durch das Landgericht, Art. 103 GG. Dabei verwies es darauf, dass die Kläger bereits erstinstanzlich geltend gemacht hatten, dass der Beklagte zum Zwecke der Erzielung eines höheren Kaufpreises das Objekt entmieten wollte. Schon 2008 sei ihnen das Objekt vom Beklagten zum Kauf angeboten worden; in der Folgezeit habe es weitere Verkaufsversuche des Beklagten gegeben. Demgegenüber habe der Beklagte im Räumungsverfahren vorgetragen, er habe nicht gewusst, dass der von ihm beauftragte Makler auch nach der Eigenbedarfskündigung noch das Objekt angeboten habe; vielmehr wäre er davon ausgegangen, dieser hätte seine Verkaufsbemühungen eingestellt.
Auf den Hinweisbeschluss des Landgerichts, mit dem die Absicht zur Zurückweisung der Berufung dargelegt wurde, haben die Kläger ihren Vortrag weiter konkretisiert. So haben sie verschiedene Verkaufsbemühungen unter Beweisantritt benannt, u.a. auch zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung. Diesen weiteren Vortrag beachtete das Landgericht bei seiner Zurückweisung der Berufung nicht. Damit wurde nach Ansicht des BGH zentrales Vorbringen der Kläger, mit denen diese Indizien für die zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung bestehende Verkaufsabsicht darlegten, gehörswidrig übergangen, Art. 103 GG. Bei dem ergänzenden Vortrag der Kläger nach dem Hinweisbeschluss handele es sich auch nicht um neuen Tatsachenvortrag,, vielmehr sei der erstinstanzliche Vortrag zu schlüssigen Indizien lediglich weiter konkretisiert worden.
Der Wortlaut des Räumungsvergleichs biete hier nach Ansicht des BGH keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien weitergehendes, insbesondere auch mögliche Schadensersatzansprüche der Kläger wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung, hätten erledigen wollen. Ein stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung käme auch nicht in Betracht; dafür bedürfe es gewichtiger Umstände, die darauf schließen ließen. Solche wären z.B. in einer namhaften Abfindung zu sehen, die es hier nicht gab.
vgl. auch BGH, Urteil vom 10.06.2015 - VIII ZR 99/15 -, nachstehend
Die Eigenbedarfskündigung wird manchmal (wie in dem vom BGH zu beurteilenden Fall) eingesetzt, um sich von einem unliebsamen Mieter zu trennen. Kommt es im Rahmen der Räumungsklage nach erfolgter Eigenbedarfskündigung zu einem Vergleich, nach dem der Mieter letztlich räumt, ist damit noch nicht ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 280 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Zu prüfen ist, ob durch den Vergleich der Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung des Eigenbedarfs und dem vom Mieter später geltend gemachten Schaden unterbrochen wird. Nur dann wäre der Mieter mit seinem Schadensersatzanspruch ausgeschlossen.
Ergibt sich aus dem Vergleichstext selbst, dass mit dem Vergleich auch mögliche Schadensersatzansprüche ausgeschlossen werden sollen, wäre der Zurechnungszusammenhang unterbrochen. Dies wäre auch dann der Fall, wenn in dem Vergleich eine allgemeine Abgeltungsklausel aufgenommen würde.
Ist eine solche Regelung in dem Vergleich nicht enthalten, könnte sich gleichwohl ein stillschweigender Verzicht ergeben. Hierfür ist allerdings erforderlich, dass der Verzichtswille, unter Berücksichtigung aller Begleitumstände, unmissverständlich ist. Derartige Umstände können darin gesehen werden, dass der Vermieter im Rahmen des Räumungsvergleichs zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet wird (z.B. Zahlung einer namhaften Abfindungssumme oder Verzicht auf die Durchführung einer - wohl tatsächlich geschuldeten - Schönheitsreparatur durch den Mieter). Derartige zusätzliche Vereinbarungen sind insbesondere dann geeignet einen Verzicht auf Schadensersatzforderungen annehmen zu lassen, wenn die Regelungen in dem Vergleich in einer Situation erheblicher Unsicherheiten für beide Parteien erfolgt, so etwa schon bei einer ansonsten notwendigen umfangreichen Beweisaufnahme. Der Umstand alleine, dass der Vermieter als damaliger Kläger die Kosten des Verfahrens einschließlich der Vergleichskosten übernahm, sei, so der BGH, nicht ausreichend.
Dem Mieter obliegt eine Obhuts- und Rückgabepflicht für Schlüssel, die er vom Vermieter ausgehändigt erhielt, §§ 241 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB. Kommt er dem nicht nach, hat er grundsätzlich dem Vermieter die Kosten für eine Ersatzbeschaffung zu ersetzen. Teuer wird es für den Mieter, wenn es sich um einen Schlüssel einer Schließanlage handelt. Kann dann der Vermieter Ersatz der Kosten für eine neue Schließanlage verlangen ? Nicht in jedem Fall. Der BGH hat zunächst in seinem Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13 - bestätigt, dass grundsätzlich auch der Vermieter einer Eigentumswohnung Ersatz für den Schaden einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen kann. Allerdings können Kosten einer Schließanlage nicht fiktiv geltend gemacht werden; Voraussetzung ist, dass jedenfalls eine neue Schließanlage angeschafft wurde. Aber die Kosten können nur dann ersetzt verlangt werden, wenn
Letzteres ist, so der BGH, bei einem rein abstrakten Gefährdungspotential nicht der Fall.