Die Klägerin hatte bei Mietbeginn eine Barkaution geleistet. Der Prozessbevollmächtigte des beklagten Vermieters (bzw. dessen Rechtsnachfolger) rechnete nach Mietende zum 08.11.2019 über diese mit Schreiben vom 20.05.2020 ab und erklärte in Bezug auf eine von ihm behauptete Beschädigung der Mietsache die Aufrechnung. Das Amtsgericht gab der Klage auf Rückzahlung der Kaution einschl. Zinsen statt. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen. § 215 BGB greife nicht, die Forderung sei verjährt. Das sah der BGH anders und hob auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision dessen Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück, da das Berufungsgericht wegen angenommener Verjährung eines Aufrechnungsanspruchs mit der Kaution offen ließ, ob ein Schaden, wie beklagtenseits vorgetragen vorlag.
Grundsätzlich müsse der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über eine gezahlte Baukaution innerhalb angemessener Prüfungsfrist zurückzahlen, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötige.
§ 390 BGB bestimmt, dass eine Forderung, der eine Einrede (also ein Leistungsverweigerungsrecht) entgegenstünde, nicht aufgerechnet werden könne. Dieser Fall läge aber nicht vor. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB enthalte, deren lauf mit Rückerhalt der Mietsache beginne, § 548 Abs, 1 S. 2 BGB. eine gegenüber § 195 BGB abgekürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten. Rechtsfehlerhaft sei aber die daraus gezogene Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, zum Zeitpunkt der Abgabe der Aufrechnungserklärung am 20.05.2020 sei die kurze Verjährungsfrist bereits abgelaufen gewesen. § 215 BGB stelle sich als eine Ausnahmevorschrift von § 390 BGB dar. Nach § 215 Alt 1 BGB würde die Verjährung die Aufrechnung nicht ausschließen, wenn der der Aufrechnung zugrunde liegende Anspruch noch nicht zu dem Zeitpunkt verjährt gewesen sei, in dem er erstmals hätte aufgerechnet werden können. Grundlage sei die Aufrechnungslage vor Verjährungseintritt, § 387 BGB. Voraussetzung wären Gegenseitigkeit, Gleichartigkeit, Durchsetzbarkeit der Aktivforderungen des Aufrechnenden und Erfüllbarkeit der Passivforderung des Aufrechnungsgegners.
Allerdings bestand hier keine Gleichartigkeit, da der Beklagte Naturalrestitution gefordert hatte, nicht anstelle dessen eine Entschädigung. Zudem habe auch eine Aufrechnungslage iSv. § 387 BGB im Hinblick auf einen Geldersatz als Schadensersatzanspruch, der dem Rückzahlungsanspruch entgegen gehalten werden könnte, in unverjährter Zeit nicht bestanden. Der Geschädigte habe zwar das Recht, anstelle seines Anspruchs auf Naturalrestitution Geldersatz zu fordern, müsse diese seine Ersetzungsbefugnis aber ausüben und sei danach daran gebunden. Vor dem 20.05.2020 sei aber eine entsprechende Ersetzung nicht erfolgt (empfangsbedürftige Willenserklärung).
Diese Umstände würden aber der Anwendbarkeit von § 215 Alt. 1 BGB nicht entgegen stehen. Eine Barkautionsabrede sei – lägen keine Besonderheiten vor und seien solche auch nicht ersichtlich – sei regelmäßig dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern solle. Auch habe der BGH schon klargestellt, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB nicht zwangsläufig gegenüber der Kautionsabrechnungsfrist (die mal kürzer, mal länger als sechs Monate sein könne) vorrangig sei.
Der Gesetzgeber ließe auch in der Fallgestaltung des § 215 Alt. 1 BGB die Verjährungseinrede zurückstehen. Dem läge die Erwägung zugrunde, dass ein Schuldner, dem ein Gegenanspruch zustünde, sich hinreichend gesichert ansehen dürfe und nicht durch Verjährungsregelungen frühzeitig zur Durchsetzung seiner Forderung im Wege der Aufrechnung oder Klageerhebung gedrängt werden soll.
Es würde dem beiderseitigen Interesse der Parteien eines Wohnraummietvertrages widersprechen, müsse der Vermieter in unverjährter Zeit seine Ersetzungsbefugnis ausüben. Die Ersetzungsbefugnis eröffne dem Geschädigten die Möglichkeit der Schadensbeseitigung in eigener Regie, wozu er keine nähere Begründung abgeben müsse, den Betrag nicht einmal beziffern müsse. Gerade im Bereich des Wohnraummietrechts sei die Ausübung der Ersetzungsbefugnis die Regel. Mit dem Zugang der Aufrechnungserklärung sei der dem Vermieter zustehende Schadensersatzanspruch in Geld zu erfüllen, womit die Gleichartigkeit der Forderungen und damit die Aufrechnungslage geschaffen sei.
Das Mietverhältnis war beendet. Der Mieter war nach dem Vertrag zur Erbringung einer Mietsicherheit verpflichtet und hatte eine Mietkautionsversicherung gestellt. Der Vermieter nahm diese – während eines laufenden gerichtlichen Verfahrens zu Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter in Anspruch. Dies nach Ansicht des LG Berlin in einem Beschwerdeverfahren zu Kosten des in der Hauptsache erledigten Verfahrens mit der Folge, dass dem Vermieter die Kosten auferlegt wurden.
Nach dem Urteil des BGH vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17 - (siehe nachfolgend: "Barkaution - Wer kann wann eine Aufrechnung mit Forderungen erklären ?") ist der Vermieter nach Vertragsende kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Verwertung einer vom Mieter gestellten Barkaution selbst dann befugt, wenn die vermieterseits geltend gemachten Ansprüche weder rechtskräftig festgestellt noch zwischen den Parteien unstreitig sind. Das LG Berlin äußert Zweifel an der Richtigkeit dieser Entscheidung im Hinblick darauf, dass zweifelhaft sei, ob eine derartige Auslegung der Sicherungsabrede dem tatsächlichen Willen der Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrages und der in § 551 Abs. 3 S. 3 BGB angeordneten insolvenzfesten Anlage entspricht. Jedenfalls aber sei diese Entscheidung für eine Barkaution ergangen und nicht auf eine (wie hier) vom Mieter gestellte Mietkautionsversicherung.
Auch sei eine Auslegung der Sicherungsabrede dahingehend, dass unabhängig vom Vorliegen einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung oder eines zwischen den Mietvertragsparteien unstreitigen Anspruchs diese Mietkautionsversicherung bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in Anspruch genommen werden kann, ausgeschlossen, die die Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularvertrag enthalten sei. Darauf sei die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB anzuwenden, derzufolge Unklarheiten bei der Auslegung zu Lasten des Verwender gehen würden. In der Überschrift und der Klausel selbst würde nur über eine „Mietsicherheit“ gesprochen, ohne dass die Befugnis über eine vermieterseitige Verwertung während oder nach dem Ende des Mietverhältnisses geregelt worden sei. Es sei daher vertretbar die Klausel im Sinne einer auf den Wortlaut bezogenen Funktion dahingehend zu verstehen, dass ihr nur eine Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters zukäme, die ihm allenfalls für rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Ansprüche eine Verwertungsmöglichkeit eröffne. Ausdrücklich hält das LG Berlin fest, dass dahinstehen könne, ob dies auch für eine inhaltsgleiche Individualvereinbarung oder eine Formularvereinbarung, in der eine Regelung zur Verwertung durch den Vermieter enthalten sei, maßgebend sei. Ausreichend sei hier, dass vorliegend eine kundenfreundlichste Auslegung von zumindest zwei Auslegungsvarianten vertretbar sei.
Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung schied aus, worauf das LG Berlin hinweist, da die Kammer über einen für erledigt erklärten Antrag über eine einstweilige Verfügung entschieden hatte, §§ 574 Abs. 1 Satz 2, 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
Anmerkung: Zwar hatte der BGH in der vorgenannten Entscheidung lediglich zur Verwertung einer Barkaution entschieden. Den Entscheidungsgründen lässt sich allerdings nicht entnehmen, dass seine Rechtsauffassung nur auf diese bezogen sein soll, zumal auch nach der hier vom LG Berlin ausgelegten Klausel die Mietsicherheit als Barkaution hätte geleistet werden können. Die Auslegung einer Norm, die verschiedene Arten der Sicherheitserbringung zulässt dahingehend, je nach Art der danach erbrachten Sicherheit ist unvertretbar. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass in der benannten Entscheidung des BGH es um die Frage der Aufrechnungsmöglichkeit mit der als Barkaution erbrachten Sicherheit ging. Eine Aufrechnung mit einer Mietkautionsversicherung ist nicht möglich. Die weitergehende Frage wäre, ob der Mieter nach der Entscheidung des BGH bei Geltendmachung von Ansprüchen des Vermieters im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens die Sicherheit (vorliegend in Form der Mietkautionsversicherung) herausverlangen könnte (wenn nicht der Vermieter zuvor die Geltendmachung weiterer Ansprüche ankündigt), da der Vermieter diese nicht in Anspruch nahm. Während aber die Barkaution ein liquides, dem Vermieter zur Verfügung stehendes Mittel ist, ist dies die Mietkautionsversicherung nicht, insoweit ein Dritter, der Versicherer, in Anspruch zu nehmen ist. Hier kann der Vermieter mithin sicherlich zuwarten, ob er seinen Anspruch tituliert bekommt und daraufhin der Mieter zahlt. Gleichwohl wird man zur Frage der Verwertungsmöglichkeit selbst keinen Unterschied zwischen der Barkaution und der Mietkautionsversicherung sehen können. Von daher entspricht die Entscheidung des LG Berlin nicht der Vorgabe des BGH.
Die Beklagten hatten im Rahmen des Mietverhältnisses über Wohnraum, welches am 05.02.2015 durch fristlose Kündigung der Beklagten endete, an den Kläger als Vermieter eine Barkaution von € 1.780,00 geleistet. Der Kläger forderte mit seiner Klage u.a. restliche Miete und Mitausfallschaden und Nebenkosten. Im Berufungsverfahren wurde seitens der Beklagten ein „Zurückbehaltungsrecht“ in Ansehung der gezahlten Kaution eingewandt zum Anspruch auf Nebenkosten eingewandt, welchen das Landgericht als Aufrechnung auslegte, der es folgte. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision wendet sich der Kläger gegen das landgerichtliche Urteil im Hinblick auf die angenommene Aufrechnung. Die Revision wurde zurückgewiesen.
Vom BGH wird festgehalten, dass zum Zeitpunkt der Berufungsbegründung der Beklagten eine Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestanden habe. Auch die Auslegung des erklärten Zurückbehaltungsrechts als Ausübung eines Aufrechnungsanspruchs sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Bei dem Kautions-Rückzahlungsanspruch der Beklagten handele es sich um eine Geldforderung, und damit um eine der Nebenkostennachforderung gleichartige Forderung. Die Rückzahlung der Kaution sei zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung auch fällig gewesen.
Diese Fälligkeit läge vor, da der Kläger durch Erhebung seiner Klage (konkludent) die Kaution abgerechnet habe. Diese Folgerung leitet der BG daraus ab, da nach dem Ende eines Mietverhältnisses der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmten Frist (vgl. BGHZ 101, 244, 250f) dem Mieter erklären müsse, ob und gegebenenfalls welche aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche er gegen den Mieter erhebt. Mit dieser Erklärung würde die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter deutlich mache, ob er und gegebenenfalls in Bezug auf welch Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit habe.
In Ermangelung gesetzlicher Regelungen könne der Vermieter damit nach den Vorgaben des § 259 BGB abrechnen, in dem er alle ihm nach seiner Auffassung zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt. Allerdings könne der Vermieter auch konkludent abrechnen, was dann anzunehmen sei, wenn er ihm nach seiner Auffassung zustehende Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne einen Vorbehalt zu erklären, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn damit bringe der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse an der Kaution ausschließlich auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. von ihm selbst aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke (vgl. auch den Fall BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 -).
Zwischenanmerkung: Es lässt sich nicht erkennen, dass der Vermieter bei Erhebung einer Zahlungsklage gegen den Mieter nach beendeten Mietvertrag damit, wenn kein Vorbehalt aufgenommen wird, über die Kaution abrechnen will. Gerade der Umstand, dass er nicht mit der ihm zur Verfügung gestellten Barkaution aufgerechnet hat, sondern Klage erhebt, gibt er an sich bereits zu erkennen, dass er weitergehende Forderungen gegen den Mieter meint zu haben, die vielleicht zu diesem Zeitpunkt auch nicht bezifferbar sind (wie z.B. eine Betriebskostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr, in dem das Mietverhältnis endeten (vgl. auch BGH aaO.).
Mit Zugang der Abrechnung bei Mieter, so der BGH vorliegend, sei die gezahlte Barkaution zur Rückzahlung fällig. Der Vermieter könne sich nunmehr wegen seiner bestimmten und bezifferten Ansprüche, unabhängig davon, ob sie streitig sind oder nicht, aus der Barkaution befriedigen, so durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters. (Anmerkung: Die Betriebskosten müssen auch bei Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe einer Abrechnungsperiode erst innerhalb der Frist von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden, BGH aaO., weshalb wohl teilweise eine Bezifferung der Forderung noch gar nicht möglich ist, also nur ein Zurückbehaltungsrecht durch den Vermieter ausgeübt werden kann). Erkläre der Vermieter Aufrechnung mit einer streitigen Forderung, könne der Mieter insoweit auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Prozess müsse dann geklärt werden, ob die aufgerechnete Forderung dem Vermieter zustünde, wobei dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der Forderung treffe, unabhängig davon, ob er diese einklagt oder aufgerechnet habe.
Mache der Vermieter von deiner Verwertungsbefugnis durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch keinen Gebrauch, könne der Mieter gegen die Forderung des Vermieters Aufrechnung erklären. Ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters bestünde nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung der Kaution über die Erteilung der Abrechnung der Kaution hinauszuschieben, da er durch die Abrechnung sein Verwertungsinteresse auf die abgerechnete Forderung beschränke. Er habe die Möglichkeit, im Rahmen der Abrechnung zu erklären, für welche von möglicherweise mehreren Forderungen er die Kaution vorrangig verwerte. Alleine eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertige sein Sicherungsbedürfnis für deren weiteren Einbehalt nicht.
Anmerkung: Die vorliegende Entscheidung und die Entscheidung des gleichen Senats im Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 - verdeutlichen, dass der Vermieter sein Vorgehen sorgfältig abwägen muss. Will er eine Forderung nach beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter gerichtlich geltend machen, ohne für diese Forderung auf die ihm übergebene Barkaution zurückzugreifen, sollte er jedenfalls verdeutlichen, dass die Barkaution für andere offene Positionen als Sicherheit diene, über die er entweder dann bereits abrechnen kann (und mithin insoweit Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters erklären kann) oder darlegen müsste (so bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten), mit welchen künftigen Forderungen zu rechnen ist, zu deren Sicherung die Kaution dienen soll.
Selten findet man eine Entscheidung, die, wie hier das Urteil des AG Dortmund, so kurz gefasst ist und doch in seiner Brisanz sehr weit reicht. Hintergrund war die Klage des Vermieters auf Zahlung restlicher Kaution, nachdem der Mieter nicht innerhalb der gesetzlichen Frist die Kaution umfassend gezahlt hatte, mithin eine Fälligkeit jedenfalls bestand. Der Kläger machte keine Verzugszinsen geltend, sondern gem. § 291 BGB Prozesszinsen. Während Verzugszinsen bereits ab Eintritt eines Verzugs (durch Mahnung, Fristablauf u.ä., vgl. § 286 BGB) geltend gemacht werden können, sind Prozesszinsen erst ab Rechtshängigkeit (allerdings dann der Höhe nach entsprechend den Verzugszinsen) zu zahlen.
Der Verzugszinsanspruch stellt sich als ein gesetzlich normierter Schadensersatzanspruch dar. Wo aber sollte der klagende Vermieter bei Nichtzahlung der Kaution in Form von Zinsen einen Schaden haben, sind doch die Zinsen der Kaution zuzurechnen. Es handelt sich also nicht um eigene Ansprüche des Klägers.
Hier nun weist das Amtsgericht kurz, aber völlig zutreffend darauf hin, dass § 291 BGB dem Gläubiger unabhängig vom Vorliegen des Verzugs „quasi als Strafe“ die Prozesszinsen zuspräche. Das wiederum habe nichts mit der Frage zu tun, ob diese Zinsen auch die Kaution erhöhen würden.
Ohne dass es in dem einschlägigen Fall darauf angekommen wäre, führt das Amtsgericht allerdings aus, dass nach seiner Ansicht auch diese Prozesszinsen der Kaution zuzuschlagen sind, unabhängig davon, dass sie im Zweifel höher lägen als die üblichen Zinsen bei Anlage einer Kaution, da Zinsen nach § 551 Abs. 3 S. 3 BGB Zinsen immer dem Mieter zustehen würden.
Die Entscheidung wird von Helge Schulz (NZM 2019, 92) positiv besprochen. Zwar wird erkannt, dass es hier um den Sanktionscharakter des § 291 BGB gehen würde; allerdings soll diese Sanktion schon wegen des Anfalls der Zinsen greifen, unbeschadet des Umstandes, dass letztlich diese Zinsen dem Mieter wieder gutgebracht werden. Damit entfällt aber der Sinn einer Sanktion, zumal diese Fremdverwahrung der Zinsen für den Mieter schlussendlich sogar positiv sein könnte. Davon unabhängig deckt sich diese Ansicht auch nicht mit dem Gesetzeswortlaut: Nach § 551 Abs. 3 S. 1 BGB hat der Vermieter „eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme anzulegen“. Nach Satz 3 hat dies getrennt vom Vermietervermögen zu erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. In Satz 3 können also nur die Erträge gemeint sein, die der Vermieter durch die Anlage der Sicherheit nach S. 1 erwirtschaftet. Dazu gehören aber nicht Sanktionszinsen in Form der Prozesszinsen nach § 291 BGB, da diese nicht mit der und/oder aus der Sicherheit erwirtschaftet werden, sondern Folge des Verhaltens des Mieters sind. Damit müssten die Zinsen an sich dem Vermieter zustehen.
Der Beklagte vermietete Räume als Wohnung an die Klägerin zu 2. (einer GmbH) sowie dem Kläger zu 1., deren Geschäftsführer. Nach dem Mietvertrag verpflichteten sich die Kläger, zu notarieller vollstreckbarer Urkunde den Mietzahlungsanspruch der Beklagten zu sichern. Dies erfolgte dann auch dergestalt, dass sich die Kläger in der Urkunde entsprechend der mietvertraglichen Zahlungsregelung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr jeweiliges Vermögen unterwarfen, wobei festgehalten wurde, dass mit der notariellen Regelung eine Beweislastverschiebung nicht verbunden sein solle.
Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2014. Wegen angeblicher Mängel des Mietgegenstandes hatten die Beklagten auf die Miete seit März 2014 insgesamt € 5.000,00 nicht gezahlt. Der Beklagte leitete die Vollstreckung aus der benannten Vollstreckungsunterwerfung der Kläger ein. Der Kläger zu 2. Beantragte die Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung, die Klägerin zu 2. eine Zahlung in Höhe von € 2.781,63 vom Beklagten.
Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, Auf die Berufung wurde der Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf die zugelassene Revision wurde das erstinstanzliche Urteil wieder hergestellt.
Rechtsfehlerhaft sei das Landgericht, so der BGH, von der Auffassung ausgegangen, bei der Vollstreckungsunterwerfung handele es sich um eine Sicherheit nach § 551 BGB. Daraus hatte das Landgericht die Unwirksamkeit der Vollstreckungsmaßnahme abgleitet. Allerdings ergäbe sich die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, da es sich bei der notariellen Unterwerfungserklärung um ein konkret bezeichnete Mietansprüche (nämlich die laufende Miete für die streitige Wohnung) handele, und sie nicht den Bestand des Mietverhältnisses betreffe. Anders als das Landgericht meinte, bedurfte es hier auch keiner Einordnung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete oder nicht, da auch bei (vom Landgericht vorgenommener) Annahme als Wohnraummiete die Unterwerfung nicht zur Unwirksamkeit nach § 551 Abs. 4 BGB führe. Zwar sie die Sicherheitsleistung des Vermieters auf eine Kaution von drei Netto-Monatsmieten begrenzt, § 551 Abs. 1 BGB und eine davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung sei unwirksam. Allerdings stelle sich die Unterwerfungserklärung nicht als eine Abweichung von § 551 Abs. 1 BGB dar, da sie dem Vermieter keine notwendige zusätzliche Zugriffsmöglichkeit auf Vermögen gebe, sondern ihm nur der Notwendigkeit enthebt, vor einer Zwangsvollstreckung einen Titel zu besorgen. Die materielle Darlegungs- und Beweislast sei davon nicht berührt, unabhängig von der ausdrücklichen entsprechenden Regelung in der Urkunde. Der Mieter sei auch nicht ohne Schutz, da er im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage nach § 667 ZPO eine vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung, gegebenenfalls auch ohne Sicherheitsleistung, beantragen könne.
unabhängig von der Auslegung Da auch die Beweislast ausdrücklich durch die Unterwerfungserklärung nicht zuungunsten der Kläger geändert wurde. Nicht entschieden werden müsse hier, ob eine Unwirksamkeit der Regelung im Mietvertrag zur Verpflichtung auf Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vorläge, § 307 Abs. 1 u. 2 BGB, da es sich hier im Mietvertrag um eine Individualvereinbarung handele.
Im Hinblick auf den Antrag der Klägerin zu 2. verwies der BGH darauf, dass er wirksam Mietpartei geworden sei, wie sich aus der auch von ihm unterzeichneten Vertragsurkunde ergäbe. Das Landgericht habe dies unzulässig mit der Frage vermengt, ob es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele (ausgehend davon, dass eine juristische Person nach klägerischer Darlegung nicht wohnen könne). Auf die Art des Mietverhältnisses käme es aber für die Frage, wer Mietvertragspartei wird, nicht an, da die Verpflichtung zur Zahlung der Miete unabhängig von der Art des Mietverhältnisses (Wohn- oder Gewerberaum) gegeben sei. Damit könne die Klägerin zu 2. keine Rückzahlung begehren.
Der um die Abrechnung der Kaution wird häufig nicht nur um die Frage geführt, wann der Vermieter die Kaution abzurechnen hat, sondern auch darum, ob er bestimmte Forderungen verrechnen kann. Dem kommt insbesondere dann Bedeutung zu, wenn es sich bei der Forderung des Vermieters um eine bereits ältere Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung handelt.
Der Kläger hatte vom Beklagten im Zeitraum 2002 bis Mai 2009 eine Wohnung angemietet. Er erbrachte eine Mietsicherheit (Kaution) in Form eines Kautionssparbuchs, welches er an den Beklagten abgetreten hatte. Die Betriebskostenabrechnungen für 2006 bis 2009, die stets im Folgejahr erstellt und dem Kläger überlassen wurden, endeten jeweils mit der Aufforderung von Nachzahlungen, die der Beklagte zu erbringen hatte, aber nicht leistete.
Mit seiner im Dezember 2012 erhobenen und im Februar 2013 zugestellten Klage begehrte der Kläger die Pfandfreigabe des Kautionskontos. In Ansehung der den Kautionsbetrag übersteigenden Betriebskostenabrechnungen berief sich der Beklagte auf eine fehlende Verpflichtung und erhob seinerseits Widerklage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger wegen der Betriebskosten 2009 antragsgemäß verurteilt, im übrigen die Widerklage wegen Verjährung abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Auf die zugelassene Revision hob der BGH die landgerichtliche Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück.
Der BGH wies darauf hin, dass nicht davon ausgegangen werden könne, dass über die Kaution sechs Monate nach Mietende abgerechnet werden müsse. Der Mieter habe frühestens mit Ende des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungspflicht einen Anspruch auf Freigabe der Mietsicherheit. Dieser Anspruch würde aber erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfalle, d.-h. zu dem Zeitpunkt, zu dem dem Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte.
Vorliegend ging das Landgericht davon aus, dass die verjährten Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen dem Freigabeanspruch entgegenstehen würden. Diese Forderungen sind nach § 216 Abs. 3 BGB als wiederkehrende Leistungen einzuordnen. Es ginge dabei aber nicht - wie das Landgericht meinte - um ein Zurückbehaltungsrecht, welches dem Freigabeanspruch entgegen gehalten werden könne, sondern um die Frage, ob dieser Anspruch mangels durch das Pfandrecht gesicherter Forderungen zu diesem Zeitpunkt erst entstanden und damit fällig geworden sei. Nach § 216 Abs. 1 BGB hindere die Verjährung einer Forderung nicht die Befriedigung aus dem dafür bestellten Pfandrecht. Allerdings sei § 216 Abs. 1 BGB nicht auf den Fall des § 216 Abs. 3 BGB anwendbar und greife von daher auch nicht für die Betriebskostenabrechnungen. Soweit dies in der Literatur anders gesehen würde, betrifft dies den hier nicht vorliegenden Fall, dass bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands die verjährten Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen mit berücksichtigt würden. Damit darf sich der Beklagte wegen der verjährten Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen nicht mehr aus der Sicherheit befriedigen.
Ob hier die Freigabe zu gewähren ist, hänge mithin von der vom Landgericht aus seiner Rechtsposition heraus nicht geklärten Frage ab, ob der Kläger während des Rechtsstreits die offene Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009 zwischenzeitlich gezahlt habe.
Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB getrennt vom Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, so dass der Geldbetrag von dem möglichen Zugriff von Gläubigern des Vermieters gesichert ist. Nach der gesetzgeberischen Intention soll so das Geld des Mieters wie ein Treuhandvermögen geschützt werden, auch vor möglichen Zugriffen der Banken infolge eines Pfandrechts. Dies erfordert, dass der Treuhandcharakter für jeden (möglichen) Gläubiger des Vermieters ohne weiteres erkennbar ist, weshalb es auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird. Anders lässt sich die Sicherheit nicht gewährleisten, da auch verdeckt geführte Treuhandkonten z.B. dem Pfandrecht der Banken unterliegen.
Dies gilt, so der BGH, auch nach beendeten Mietverhältnis bis zur endgültigen Abrechnung der Kaution. Ist der Vermieter dem Anspruch auf getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten bis zur Höhe der Kaution zu.
Anmerkung: Banken/Sparkassen verlangen zwischenzeitlich häufig bei einer entsprechenden Anlage durch den Vermieter ein gesondertes (einmaliges) Entgelt bei Errichtung des gesonderten Kontos. Damit stellt sich die bisher nicht geklärte Frage, wer dieses Entgelt zu zahlen hat. Da die Sicherung im Interesse des Mieters erfolgt, erscheint es mir gerechtfertigt, dieses vom Mieter zu verlangen. Dies sollte allerdings bereits vertraglich geregelt werden.
Häufig wird in einem Mietvertrag als Sicherung vereinbart, dass ein Dritter als selbstschuldnerischer Bürge für mögliche Ansprüche des Mieters gegen einen Mieters mit einstehen soll. Doch hier ist, wie die Entscheidung des OLG Düsseldorf verdeutlicht, Vorsicht geboten.
In dem vom OLG im Rahmen einer Beschwerde gegen die Versagung der Prozesskostenhilfe zu entscheidenden Fall, hatte die Ehefrau des Mieters die selbstschuldnerische Bürgschaft für die Verpflichtungen ihres (zwischenzeitlich verstorbenen) Ehemanns aus einem von diesem mit der Klägerin abgeschlossenen Mietvertrag übernommen. Der Mietvertrag wurde am 20.03.1997 geschlossen; dazu übernahm die Ehefrau (ob wirksam, hat das OLG auf sich beruhen lassen, allerdings auch bezweifelt) durch Unterschrift auf der Vertragsurkunde als „selbstschuldnerische Bürgin“ die Bürgschaft. Unabhängig davon, ob dies dem Schriftformerfordernis für eine Bürgschaft genügt, würde sich die verklagte Ehefrau jedenfalls auf § § 767 Abs. 1 S. 3 BGB berufen können. Dort heißt es: „Durch ein Rechtsgeschäft, das der Hauptschuldner nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, wird die Verpflichtung des Bürgen nicht erweitert.“
Streitgegenständlich sind ausschließlich Forderungen der Klägerin, die nach der Ausübung eines mietvertraglich vorgesehenen Optionsrechts durch den Mieter entstanden sind. Dies stellt sich, so das OLG, als ein rechtsgeschäftliches Handeln iSv. § 767 Abs. 1 S. 3 BGB dar. Mit dieser Regelung würde auch das mit § 766 S. 1 BGB (Schriftformerfordernis) verfolgte Anliegen durchgesetzt, den Bürgen nicht mit einem unkalkulierbaren Risiko zu überziehen. Es sollen für künftige Verbindlichkeiten Grenzen gesetzt werden. Es solle auch verhindert werden, dass durch ein zusammenwirken von Gläubiger und Hauptschuldner nachträglich das Haftungsrisiko des Bürgen verschärft wird, die für den Bürgen bei Eingehen der Bürgschaft nicht erkennbar waren.