Grundstücksrecht

Zunächst verkaufte der Erblasser des Beklagten mit einem notariellen Kaufvertrag einen hälftigen notariellen Miteigentumsanteil in März 2017 zum Preis von € 40.000,00 an eine GmbH, deren Geschäftsführer der Kläger war. Der Kläger zahlte unter Angabe der UR-Nummer des Notars an den Erblasser per Überweisung in April 2017 € 70.000,00, sodann im Mai mit derselben Angabe und unter Hinzufügung des Wortes „Restzahlung“ weitere € 10.000,00. Im März 2018 schlossen der Erblasser und der Kläger einen Vertrag über die weitere Miteigentumshälfte zum Kaufpreis von € 40.000,00. Daraufhin übertrug die GmbH ihren Miteigentumsanteil auf den Kläger. Dieser erhob Klage auf Übertragung des zweiten Miteigentumsanteils und begründete dies damit, der Kaufpreis für die zweite Miteigentumshälfte sei im Zusammenhang mit der Zahlung für die erste Miteigentumshälfte sei bereits als Vorauszahlung erfolgt. Der Klage gab das Landgericht statt; auf die Berufung wurde die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision beantragte der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und verwies den Rechtstreit an dieses zurück.

Das Oberlandesgericht hatte die Klage abgewiesen, da eine vom Kläger behauptete Vorauszahlung nicht dem Formerfordernis entsprochen habe, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB iVm. § 125 S. 1 BGB. Zwar, so der BGH, sei vom Ausgangspunkt zutreffend, dass die behauptete Vorauszahlungsabrede des Kaufpreises für die zweite Miteigentumshälfte nicht wäre, da sie nicht notariell beurkundet worden sei. Auch eine Vorauszahlungsabrede sei beurkundungsbedürftig, da die Kaufpreisforderung noch nicht bestünde und die Vorauszahlung ohne dahingehende Vereinbarung nicht von Rechts wegen zu einer Teilerfüllung der Kaufpreisschuld führen könne (BGH, Urteil vom 20.09.1985 - V ZR 148/84 -). In Ermangelung der Beurkundung sei daher eine Vorauszahlungsabrede nichtig.

Allerdings würde sich daraus nicht ergeben, dass damit der gesamte Vertrag aus 2018 nichtig sei, § 139 BGB. Zwar sei dies nach der Auslegungsregel des § 319 BGB zu vermuten, doch könne dies bei Vorliegen besonderer Umstände widerlegt werden (BGH, Urteil vom 10.12.1993 - V ZR 108/92 -). Widerlegt sei dies, wenn der Käufer die im Voraus geleistete Zahlung auf den Kaufpreis zu beweisen vermag (BGH, Urteil vom 19.11.1982 - V ZR 161/81 -), da für den Käufer von untergeordneter Bedeutung si, ob eine Kaufpreisschuld zu, Zeitpunkt ihrer Entstehung erlösche oder ob die Schuld nach von weiteren Rechtshandlungen abhängig sei (BGH, Urteil vom 11.11.1983 - V ZR 150/82 -).

Weise der Käufer seine Zahlung auf die noch nicht bestehende Kaufpreisforderung nach, sei die Schlussfolgerung gerechtfertigt, dass sich die Parteien auch ohne die Abrechnungsabrede auf den beurkundeten Teil des Rechtsgeschäfts eingelassen hätten (BGH, Urteil vom 10.12.1993 - V ZR 108/92 -). Dies sei insbesondere bei einer Quittungserteilung durch den Verkäufer der Fall. Allerdings sei dies auch dann der Fall, wenn der Käufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen könne, vor Vertragsabschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben. Das Fehlen eines Hinweises in dem Kaufvertrag über eine Vorauszahlung stehe der Vermutung einer solchen nicht entgegen, da die Nichtigkeit des Kaufvertrages gerade durch die fehlende Beurkundung folge und es keines Beweises zur Widerlegung der Vermutung des § 139 BGB bedürfe, wenn die Vorauszahlungsabrede mit beurkundet worden wäre. Entscheidend sie damit der Nachweis der Zahlung auf die noch nicht bestehende Schuld und könne (anders als vom Oberlandesgericht angenommen) nicht verlangt werden, dass der Käufer den Abschluss einer entsprechenden Vorauszahlungsabrede und deren Fortbestehen bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages beweise.

Allerdings seien die Überweisungsträger selbst kein Beleg für die Kaufpreiszahlung in Form einer Vorauszahlung. Zwar könnten dies grundsätzlich auch Überweisungsträger sein, doch hier sei stets auf den protokolierten Kaufvertrag für die erste Miteigentumsanteil verwiesen worden. Eine Tilgungsbestimmung für den noch nicht abgeschlossenen Kaufvertrag ließe sich damit daraus nicht entnehmen.  Allerdings könne das „Immobilien-Übergabeprotokoll vom 15.05.2017 aus Sicht des Klägers geeignet sein, die Vorauszahlung auf den Kaufpreis nachzuweisen. Hier sei aufgenommen worden, dass der Kläger € 80.000,00 zahlte, wobei € 40.000,00 als „Vorschuss für den Rest des Gebäudes“ darstellen sollten und die Parteien anerkennen, „dass sie keine weiteren Ansprüche haben“.

Auch wies der BGH darauf hin, dass bei einer angenommenen Unwirksamkeit der Vorauszahlungsabrede die Vorauszahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) vom Kläger zurückgefordert und mit dem Bereicherungsanspruch gegenüber der offenen Kaufpreisforderung Aufrechnung erklärt werden könnte, was auch hilfsweise erfolgt sei. 

Die Beklagten erbten das streitbefangene Hausgrundstück (errichtet 1954) im März 2019 von ihrer Mutter (die zuletzt dort wohnte) und verkauften es mit notariellen Vertrag am 28.11.2019, nach zwei vorangegangenen Besichtigungen durch die Kläger, an die Kläger. Die Übergabe erfolgte am 21.12.2019. In der Folge rügten die Kläger Durchfeuchtungserscheinungen an den Kelleraußenwendungen und erhoben Schadensersatzklage. Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung der Kläger wies das OLG in seinem Beschluss nach § 522 ZPO darauf hin, dass der Senat die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückweisen wolle.

Während das Landgericht seien Entscheidung auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss stützte und eine Ausnahme nach § 444 BGB wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels negierte, sah das OLG die Begründetheit der Klage bereits wegen Fehlens eines Mangels nicht, § 434 Abs. 1 BGB a.F./§434 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F. Habe ein Haus die vereinbarte Beschaffenheit, sei es sachmängelfrei. Bei fehlender Beschaffenheitsvereinbarung läge eine Sachmängelfreiheit vor, wenn sich die Sache für den nach Vertrag vorausgesetzten Gebrauch eigne, § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB a.F./§ 434 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F. oder sich für die gewöhnliche Verwendung eigne und eine Beschaffenheit aufweise, die bei Sachen der gleichen Art üblich seien und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten dürfe (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB a.F./§ 434 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F.). Vorliegend sei eine bestimmte Beschaffenheit zum Keller des Hauses nicht vereinbart worden und ein bestimmter Verwendungszweck (z.B. zum Wohnen) nicht nach dem Vertrag vorausgesetzt worden. Der Keller eigne sich gemessen an dem Baujahr 1954 zur gewöhnlichen Verwendung (als Abstell- und Lagerraum) und weise eine Beschaffenheit auf, die bei Häusern aus den 50er Jahren üblich sei und die die Kläger daher erwarten konnten.  Diesbezüglich verwies das OLG auf das einschlägige Urteil des BGH vom 19.01.2018 – V ZR 256/16 -, in dem dieser feststellte, dass trotz festgestellter Feuchtigkeit im Keller das Haus eine Beschaffenheit aufweise, die bei Sachen gleicher Art üblich sei und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann; der Keller sei nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit (50er Jahre) errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehört hätten. Dies träfe hier auch zu; der Sachverständige habe noch einen Schwarzanstrich von nicht messbarer Stärke feststellen können, der allerdings nur eine durchschnittliche Lebenserwartung von 30 bis 40 Jahren habe und danach sei regelmäßig von einer Durchfeuchtung auszugehen.  

Damit kam es für die Entscheidung nicht darauf an, ob die Klage (auch) aus den Gründen des Landgerichts unbegründet war, da es nicht entscheidungserheblich war, ob die Beklagten etwas von den Feuchtigkeitsmängeln wusste und/oder Änderungen vorgenommen hatten um einen Mangel zu verdecken. Das OLG führte aber auch ergänzend aus, dass auch aus den dortigen Gründen das klageabweisende Urteil gerechtfertigt sei. Man könne nach dem landgerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten nicht davon ausgehen, dass die Beklagten die Feuchtigkeitsproblematik arglistig verschwiegen habe. Die Beklagten hätten seit ihrer Kindheit nicht mehr in dem Haus gelebt, dieses im März 2019 geerbt und bereits im November 2019 verkauft. Nach dem Gutachten könne keine Kenntnis der Beklagten bewiesen werden, auch nicht, dass die Beklagten Feuchtigkeitsprobleme jedenfalls für möglich hielten, wobei die Kläger selbst angegeben hätten, bei ihren Besichtigungen seien die Kellerwände unauffällig gewesen. 

In dem notariellen Kaufvertrag war ein Ausschluss für Sachmängelhaftung vereinbart worden. Der Beklagte, der Käufer war, wurde von dem Makler (Kläger), der von der Verkäuferin (Drittwiderbeklagten) auf Zahlung der Maklergebühren verklagt. Vom Beklagten wurde gegen den Kläger und die Drittwiderbeklagte Widerklage auf Zahlung von Schadensersatz erhoben.

Bei dem Vertragsabschluss sind sowohl der Käufer wie auch die Verkäuferin durch vollmachtlose Vertreter vertreten worden. Die Verkäuferin ließ ihre Genehmigungserklärung durch ihren Geschäftsführer am 15.04.2019 notariell beglaubigen.  Am 06.05.2019 erfuhr der Käufer spätestens, dass die vermietete Wohnfläche statt 1.703,41 m², wie im Exposé angegeben, nur 1.412,41 m² beträgt, die Fläche eines Hinterhofgebäudes statt 153 m² nur 55,27 m². Mit Schreiben vom 29.05.2019 sandte der Käufer dem Notar die am 15.04.2019 beglaubigte Genehmigungserklärung mit der Angabe im Anschreiben, die Überlassung erfolge „ohne Präjudiz und unbeschadet etwaiger Ansprüche gegenüber dem Verkäufer und/oder Makler u.a. wegen unzutreffender Angaben zum Kaufgegenstand“ erfolge. Mit der Widerklage begehrte der Käufer Schadensersatz, da die Wohnfläche geringer sei als im Exposé angegeben.  

Der Klage des Maklers wurde stattgegeben, die Widerklage zurückgewiesen. Die vom Käufer eingelegte Berufung wurde vom OLG im Beschlussweg nach § 522 ZPO zurückgewiesen. Der BGH wies mit Urteil die vom Käufer eingelegte Revision zurück. Ein Schadensersatzanspruch des Käufers gem. §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB bestünde nicht.

Da das OLG offen ließ, ob die vorhandene Wohnfläche im Hinblick auf die Angaben im Exposé einen Mangel darstelle, unterstellte dies der BGH im Sinne des noch bis zum 3.12.2021 anwendbaren § 434 Abs. 1 BGB (Art, 229 § 58 EGBGB), da für den Käufer günstig, als gegeben, ebenso, dass der Käufer bis zur Beurkundung des Kaufvertrages keine Kenntnis von der geringeren Wohnfläche hatte. Der Wirksamkeit des Kaufvertrages stünde auch die Erklärung des Käufers gegenüber dem Notar nicht entgegen, mit der dieser diesem die Genehmigungserklärung überließ, da er sich nicht gegen den Kaufvertrag als solchen wandte, sondern sich nur seine Rechte habe vorbehalten wollen. Allerdings scheitere der Anspruch des Käufers daran, dass er vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung Kenntnis von der Flächenabweichung gehabt habe; dies ergäbe sich aus § 442 Abs. 1 S. 1 BGB.

§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB schließe Rechte des Käufers wegen eines Mangels, der er bei Vertragsschluss kenne, aus. Zu Stande gekommen sei der Kaufvertrag noch nicht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages, da der Käufer und die Verkäuferin durch vollmachtlose Vertreter handelten und damit nach § 177 Abs. 1 BGB und den ergänzend getroffenen vertraglichen Vereinbarungen der Kaufvertrag erst mit dem Zugang der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung des Käufers bei dem Notar zu Stande gekommen sei. Zu diesem Zeitpunkt aber kannte der Käufer den Mangel. Zwar habe der Käufer bereits zuvor über einen Messengerdienst dem Notar eine Ablichtung der Genehmigung überlassen; im Hinblick auf die vertraglich vereinbarte öffentlich beglaubigte Form der Genehmigungserklärung habe dies aber für eine wirksame Genehmigung nicht ausgereicht. Ein konkludenter Formverzicht, wenn er überhaupt möglich sein sollte, wäre nicht gegeben, da diese Korrespondenz nur zwischen dem Käufer und dem Makler geführt worden sei, nicht zwischen den Kaufvertragsparteien.

Allerdings komme es für das endgültige Wirksamwerden des schwebend unwirksamen Vertrages bei einer Genehmigung der Erklärung eines vollmachtlosen Vertreters nicht an. Es sei eine teleologische Reduktion vorzunehmen. Maßgeblich sei bei einem so zustande gekommenen Vertrag die Kenntnis des Käufers zum Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung. Werden das Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages und dessen Annahme zeitlich versetzt beurkundet, sei § 442 Abs. 1 S. 1 BGB einschränkend dahingehend auszulegen, dass dem Käufer nur die Kenntnis von einem Sachmangel im Zeitpunkt der Beurkundung seines Angebots schade, es auf den Zeitpunkt dessen Annahme durch den Käufer nicht ankomme. Dem läge der Gedanke zugrunde, dass der Käufer nicht in seinen berechtigten Erwartungen enttäuscht würde, wenn er den Kauf trotz des Mangels gewollt habe (BGH, urteil vom 15.06.2012 - V ZR 198/11 -). In diesem Fall sei er nicht schutzwürdig, da er sich mit der Geltendmachung von Gewährleistungsrechte in Widerspruch zu seinem vorangegangenen Verhalten stellen würde, das Angebot trotz Kenntnis von dem Mangel anzunehmen.

Würde wie hier der Käufer durch einen vollmachtlosen Vertreter bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages vertreten, komme es für seine Kenntnis vom Mangel iSv. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an. Er sei in gleicher Weise schutzwürdig wie im Falle eines gestreckten Vertragsabschlusses, wenn ihm die Mängel erst nach Abgabe der Genehmigungserklärung bekannt würden. Die Rückwirkung der Genehmigung nach § 184 Abs. 1 BGB sei dabei unbeachtlich, da es der Käufer bis zur Genehmigung in der Hand habe, den Vertrag abzuschließen. Abgegeben sei die empfangsbedürftige Willenserklärung nach § 130 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn sie mit dem Willen des Erklärenden in den Rechtsverkehr gebracht worden sei. Solange dies nicht erfolge, müsse er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.

Der Fall sei auch nicht vergleichbar mit der Konstellation, bei der der Käufer erst nach Vertragsabschluss von Mängeln erfährt und gleichwohl bei der Heilung eines formnichtigen Vertrages mitwirkt bzw. dies nicht verhindert, da er damit nur verdeutliche, dass er sich nicht auf einen Formmangel berufen möchte.

Der Käufer, der a, 15.04.2019 die Genehmigungserklärung notariell habe beurkunden lassen, dies aber erst am 28.05.2019 absandte, hatte damit jedenfalls Kenntnis von dem Mangel vor Übersendung der Genehmigungserklärung und müsse dies gegen sich gelten lassen.

Die Widerklage gegen den Makler sei abzuweisen, da der Käufer nicht hätte nachweisen können, dass er den Kaufvertrag nicht zu denselben Bedingungen abgeschlossen hätte, wenn ihm die Flächenabweichungen bekannt gewesen wären. Hier sei für die Kausalität auf die Absendung der Genehmigungserklärung abzustellen, die erst zur Wirksamkeit des Kaufvertrages geführt habe.

Die Maklercourtage sei vom Käufer zu zahlen, da er den Vertragsabschluss trotz Kenntnis aller Umstände herbeigeführt habe.

Zugunsten einer Sondereigentumseinheit auf dem Nachbargrundstück, an der der Beklagten 1/8 gehörte, bestand an 18 Tiefgaragenstellplätzen, deren Sondereigentum zu 1/18 bei der Klägerin lag, eine Grunddienstbarkeit. Eine Reglung zur Kostentragung für laufenden Unterhalt und Betriebskosten bestand nicht.  

In den Jahren 2014 bis 2016 will die Klägerin ihre Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gezahlt haben. Mit ihrer Klage begehrt sie Erstattung gem. Ihrem Miteigentumsanteil und Feststellung, dass der Beklagte entsprechend die „TG Rücklagen Zuführung“ der Klägerin zu erstatten habe.

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Nach § 1020 S. 2 BGB habe der Grunddienstbarkeitsberechtigte (hier die Beklagte), der zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage (wie hier die Tiefgaragenstellplätze, s. OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2013 - 5 U 163/12 -) halte, diese im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Verpflichtung umfasse auch, soweit erforderlich, die Instandsetzung. Dies, insoweit er dafür sorgen müsse, dass von der Anlage keine Beeinträchtigungen des Eigentums ausgehen, die Anlage den Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht entspricht und er müsse gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen sorgen (BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04 -). Käme der Dienstbarkeitsberechtigte dem nicht nach, könne der Eigentümer die Maßnahmen in Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) selbst vornehmen und die Kosten nach §§ 683 S. 1, 670 BGB vom Dienstbarkeitsberechtigten verlangen, soweit dieser nicht widersprochen habe. Zudem sei der Dienstbarkeitsberechtigte zum Schadensersatz gegenüber dem Eigentümer nach §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 und 3 BGB verpflichtet (BGH aaO.).

In dem Fall, dass die Grunddienstbarkeit wie vorliegend an dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers bestünde, könne der Sondereigentümer die Kosten für die erforderliche Unterhaltung und ggf. für die Instandsetzung unmittelbar aus dem Begleitschuldverhältnis verlangen, welches zwischen dem Dienstbarkeitsberechtigten und ihm bestünde und seinen Ausdruck u.a. in der Unterhaltungsverpflichtung nach § 1020 S. 2 finde (BGH, Urteil vom 08.03.2019 - V ZR 343/17 -). Ein Anspruch aus GoA scheide in diesem Fall aus, da im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum der Dienstbarkeitsberechtigte nicht zur eigenen Durchführung der Unterhaltungsmaßnahmen berechtigt sei.

Die Bildung von Rücklagen für Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die hier streitgegenständlich sind, würden aber nicht zu der Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten zählen, die Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Der BGH habe bereits entschieden, dass eine Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechts an einem im Gemeinschaftseigentum der WEG stehenden Grundstück (Privatweg) die WEG nicht berechtige, im Hinblick auf eine künftige Unterhaltung der Privatstraße eine Instandhaltungsrücklage von dem Dienstbarkeitsberechtigten zu verlangen. Dafür gäbe § 1020 S. 2 BGB nichts her (BGH, Urteil vom 17.12.2020 - V ZR 125/10 -).

Nichts anderes würde hier gelten. Sei das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, könne der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten nicht die Zahlung der von ihm an die WEG erbrachten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage erstattet verlangen, wenn keine davon abweichende Vereinbarung (§ 1021 Abs. 2 BGB) bestehe. Die Rücklage diene nicht der Unterhaltung der Anlage, sondern sei eine Vorsorge für den Fall, dass bei künftigen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die erforderlichen Mittel zur Verfügung stünden. Eine entsprechende Vorsorgeverpflichtung ergäbe sich aus § 1020 S. 2 BGB nicht. Sei der Dienstbarkeitsberechtigte zum Zeitpunkt der notwendigen Durchführung solcher Maßnahmen außer Stande, die zu finanzieren, realisiere sich das allgemeine Risiko jedes (ungesicherten) Gläubigers. Auch aus dem Umstand, dass der Eigentümer die Kosten einer Haftpflichtversicherung zur Abdeckung der Risiken der Verletzung der dem Dienstbarkeitsberechtigten obliegenden Verkehrssicherungspflicht tragen müsse, ergebe sich nichts anderes; der Abschluss der Versicherung mit der damit verbundenen – nichts erst zukünftig anfallenden – Prämienzahlung sei Bestandteil der Unterhaltungspflicht nach § 1010 S. 2 BGB (BGH, Urteil vom 08.03.2019 - V ZR 343/17 -).

Die Rechtsverhältnisse des Sondereigentümers zum Dienstbarkeitsberechtigten und zur WEG seien gesondert zu betrachten. Die Zahlungspflicht des Sondereigentümers für die Rücklage würde nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. / § 19. Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F. bestehen und habe nicht die Zahlungspflicht des Dienstbarkeitsberechtigten zur Folge. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Rücklage nicht notwendig für die Instandhaltung der fraglichen Anlage genutzt werden müsse, sondern auch für sonstige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingesetzt werden könne. Für § 1020 S. 2 BGB könne es ohnehin keine Rolle spielen, ob es sich bei dem Dienstbarkeitsverpflichteten um einen Alleineigentümer handele (dann würde die Pflicht zur Rücklagenbildung ohnehin nicht bestehen) oder um einen Sondereigentümer in einer WEG, der im Hinblick darauf besonderen Pflichten unterworfen sei.

Damit sei der Sondereigentümer (die Klägerin) darauf beschränkt, Ersatz der tatsächlich angefallenen Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung zu verlangen. Setze die WEG die von der Grunddienstbarkeit umfassten Tiefgaragenstellplätze instand, könne die Klägerin den auf sie entfallenden Betrag  von dem Dienstbarkeitsberechtigten erstattet verlangen, unabhängig davon, ob die WEG die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen habe oder auf sonstige Mittel der Gemeinschaft (so Sonderumlage) zurückgreife. 

Das Grundstück des Klägers ist mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechts (Wegerechts) zugunsten des im Eigentum der Beklagten stehenden Hintergrundstücks belastet. Der Kläger errichte ein Tor an der Grenze zur Straße (vorderes Tor) und eines an der Grenze zum Grundstück der Beklagten (hinteres Tor). Der Kläger wollte mit seiner Klage erreichen, dass die Beklagten die Tore schließen; auf die Widerklage wurde der Kläger verurteilt es zu unterlassen, die Tore zu schließen.  Im Berufungsverfahren wurden die Beklagten unter Abweisung der Widerklage insoweit verurteilt, dass hintere Tor stets zu schließen, während die Berufung zum vorderen Tor zurückgewiesen wurde.

Auf die zugelassene Revision, mit der die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils zum hinteren Tor begehren, wurde das Berufungsurteil aufgehoben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Grundsätzlich könne der Eigentümer eines mit einem Wegerecht versehenen Grundstücks einen Anspruch darauf haben, dass der Berechtigte ein auf dem Weg befindliches Tor schließe (§ 1004 Abs. 1 S. 2 iVm. § 1020 BGB). § 1020 S. 1 BGB sehe vor, dass der Berechtigte bei der Ausübung der Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks möglichst schone. Ein Verstoß dagegen stelle sich als Eigentumsbeeinträchtigung nach § 1004 Abs. 1 BGB dar.

Allerdings könne der Anspruch auf ein Schließen entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht damit begründet werden, da ein berechtigtes Interesse an einer Einfriedung des Grundstücks bestünde und die Nutzung des Tores den Beklagten nicht unzumutbar sei. Abzuwägen seien die wechselseitigen Interessen: Zum Einen des Grundstückseigentümers an der ungehinderten Nutzung seines Grundstücks, zum Anderen das Interesse des berechtigten an der sachgemäßen Ausübung seines Rechts. Die Abwägung sei Gegenstrand der tatrichterlichen Würdigung, die revisionsrechtlich nur dahingehen geprüft werden könne, ob der Tatrichter wesentliche  Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt habe, Denkgesetze oder Erfahrungsfehler verletzt habe oder (gerügte) Verfahrensfehler vorliegen würden. Vorliegend habe das Berufungsgericht wesentliche Abwägungsgesichtspunkte nicht berücksichtigt.

Ein allgemeines und von einem konkreten Sicherungsbedürfnis losgelöstes Interesse des Klägers, sein Grundstück auch im Bereich des Weges an der Grenze zu dem Grundstück der Beklagten einzufrieden, wiege nicht von vorherein schwerer als das Interesse der Beklagten an einer ungehinderten Zufahrt, soweit die Behinderung keine Unzumutbarkeit darstelle. Es könne nicht dem Interesse des Eigentümers unabhängig von den Umständen des Einzelfalls ein Vorrang eingeräumt werden.

Das Berufungsgericht müsse daher konkret feststellen, welches Gewicht dem Interesse des Klägers an der Einfriedung ihres Grundstücks an der Grenze zum Grundstück der Beklagten im Bereich des Weges zukomme. Hier käme es darauf an, ob die Einfriedung gerade auch an dieser Stelle berechtigten Sicherungsinteressen diene, denen auch nicht mittels einer Einfriedung an anderer Stelle genügt werden könne. Das Sicherungsinteresse des Grundstückseigentümers sei höher zu bewerten, wenn es auf dem Grundstück oder im räumlichen Umfeld schon zu Einbrüchen o.ä.  gekommen sei und es sich nicht um eine allgemeine Gefahr handele; der BGH wies darauf hin, dass das Sicherungsinteresse auch tageszeitlich begrenzt sein könne (Abschließen zwischen 22 und 7 Uhr, BGH, Urteil vom 23.01.2015 - V ZR 184/14 -).

Zu berücksichtigen sei hier auf der anderen Seite, dass das Grundstück der Beklagten vollständig eingefriedet sei und nach den Feststellungen des Landgerichts (vom Berufungsgericht übernommen) nach den örtlichen Gegebenheiten keinen Schutz des Grundstücks des Klägers durch das zum Grundstück der Beklagten belegen Tor erfordere. Wenn danach ein Interesse des Klägers an dem Schließen dieses Tores nicht zu erkennen sei, müssten die Beklagten auch die durch das Schließen bedingten Erschwernisse nicht hinnehmen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 02.10.2019 - 5 U 15/19 -).

Gegebenenfalls sei auch festzustellen, ob ein berechtigtes Sicherungsinteresse des Klägers anderweitig als durch Einfriedung mit einem Tor (etwa durch Abzäunung des Restgrundstücks gegenüber dem Weg) erfolgen könne. 

Der Kläger hatte eine Lagerhalle an die zwischenzeitlich insolvente Mieterin vermietet. Ein Entsorgungsunternehmen (die Beklagte) wurde noch vor der fristlosen Kündigung und Zwangsräumung von der Mieterin beauftragt, zwei Abfallcontainer auf dem Grundstück aufzustellen und nach der Befüllung mit Altholz und Abbruchholz zu entsorgen. Da die Mieterin die Kosten nicht zahlte, holte die Beklagte die Container nicht ab. Nachdem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Mieterin eröffnet wurde, erklärte sie die Beklagte bereit, die Container ohne den in ihnen befindlichen Inhalt abzuholen. Der Klage wurde vom Amtsgericht nur im Hinblick auf eine Abholung der Container ohne Inhalt stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers wurde die Beklagte zur Abholung der Container mit Inhalt verurteilt. Die zugelassene Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen.  

Nach Auffassung des BGH würden die auf dem Grundstück des Klägers mit Abfall befüllten Container eine rechtswidrige Beeinträchtigung des Eigentums des Klägers darstellen. Der Kläger habe einen Beseitigungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB. Zwar sei der Grundstückseigentümer nach § 1004 Abs. 2 BGB verpflichtet, das Abstellen von Gegenständen auf seinem Grundstück zu dulden, wenn dem Mieter selbst ein solches Recht gegenüber dem Eigentümer zustünde und der Dritte im Einverständnis mit dem Mieter handele. Von diesem Recht sei hier zwar auszugehen, doch erlösche dieses Recht. Müsse der Eigentümer den Verbleib der Gegenstände nicht dulden. Spätestens mit der vom Kläger beauftragten Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher könne nicht mehr von einer Zustimmung des Klägers ausgegangen werden.

Die Beklagte könne auch als Zustandsstörer in Anspruch genommen werden. Zustandsstörer sei derjenige, der zwar die Beeinträchtigung nicht verursacht habe, durch dessen maßgeblichen Willen aber der beeinträchtigende Zustand aufrechterhalten bleibe. Der Zustandsstörer müsse auch die Quelle der Störung beherrschen, also sie beseitigen können. Erforderlich für die Zurechnung der Beeinträchtigung sei, dass diese zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers des störenden Gegenstandes zurückgehen würde. Dies sei in wertender Betrachtung festzustellen, wobei entscheidend sei, ob es Sachgründe dafür gäbe, dem Eigentümer/Besitzer der störenden Sache die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen.

Diese Voraussetzungen sah der BGH als gegeben an.

Der entscheidende Sachgrund für die Zurechnung läge darin, dass die Beklagte die Container nicht nur an den Mieter ausgeliefert habe, sondern sich auch verpflichtet habe, die nach erfolgter Befüllung wieder abzuholen und den Inhalt zu entsorgen. Bei einer wertenden Betrachtung sei es daher dem Verantwortungsbereich der Beklagten zuzurechnen, dass die gefüllten Container nicht abgeholt wurden. Alleine die Erwartung der Beklagten, die Mieterin würde ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Zahlung der Vergütung nachkommen, und diese sich infolge der Insolvenz der Mieterin nicht erfüllte, stehe dem nicht entgegen. Der Kläger würde nicht in einem Vertragsverhältnis mit der Beklagten stehen.

Der Pflicht, auch die Befüllung der Container zu holen (und zu entsorgen), sei nicht deshalb entfallen, da die Mieterin die von ihr eingefüllten Gegenstände bereits vor der Befüllung auf dem Grundstück des Klägers hatte. Auch hier sei entscheidend, dass die Container gerade zur Befüllung mit den Abfällen zum anschließenden Abtransport durch die Beklagte aufgestellt worden seien. Für die Eigentumsbeeinträchtigung in ihrer konkreten Form sei es unerheblich, wo sich die von der Mieterin entsorgten Gegenstände vorher befanden.

Selbst wollte man annehmen, dass Dritte unberechtigt Abfall in die Container gefüllt haben würden, wäre die Beklagte Störer. Es würde ein adäquater Zusammenhang bestehen. Nur dann, wenn die Befüllung der aufgestellten und nicht abgeholten Behälter durch Dritte ein besonders eigenartiger, unwahrscheinlicher und nach dem Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassender Umstand wäre, würde dies nicht gelten. Vorliegend seien die Behälter nicht verschlossen gewesen, weshalb es allgemeiner Lebenserfahrung entspräche, dass Dritte Abfälle in die geöffneten Behälter einwerfen würden. Dahinstehen könne ob dies auch für den (hier nicht vorliegenden) Fall gelten würde, dass Gift- oder Gefahrstoffe, deren Entsorgung mit hohen Kosten verbunden wären, gilt. 

Grundsätzlich bedarf der Grundstückskaufvertrag der notariellen Form, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Ohne diese Form ist er nichtig. Eine Änderung des (notariell) abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages bedarf daher grundsätzlich auch dieser Form, es sei denn, die Vereinbarung erfolgt nach der Auflassung zu einem Zeitpunkt, zu dem diese bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB; BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 213/17 -; s. auf dieser Seite unten). Allerdings gilt diese Formfreiheit dann auch nicht, wenn mit der Änderung Erwerbs- oder Veräußerungspflichten geändert oder neu begründet werden (BGH aaO.). Das ist dann der Fall, wenn die Verpflichtung zur dinglichen Rechtsänderung verändert oder neu begründet wird, da in diesen Fällen die bei der Beurkundung erklärte Auflassung noch nicht eine Erledigung gefunden hat. Ein solcher Fall liegt z.B. vor, wenn nach der Auflassung die Parteien eine Rückkaufverpflichtung des Verkäufers vereinbaren (BGH, Urteil vom 06.05.1988 - V ZR 50/87 -).

In dem vorliegend vom BGH behandelten Fall wurde nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit Auflassung ein Milchverarbeitungsverbot auf dem Grundstück ohne Wahrung der Form des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB getroffen. Nach dieser war dem Erwerber untersagt, selbst auf dem Grundstück Milchverarbeitung vorzunehmen und es sollte auch für Mieter und Pächter gelten; ferner war dem Käufer die Pflicht auferlegt worden, dieses Verbot auch für Rechtsnachfolger des Käufers gelte. Für den Rechtsstreit war entscheidend, ob deshalb der notarielle Kaufvertrag wegen Nichtwahrung der Form nichtig ist. Anders als das OLG sah der BGH in der nachträglichen Vereinbarung eine Nutzungsbeschränkung, die nicht zur Änderung oder Neubegründung der Erwerbs- oder Veräußerungspflichten führen würde und daher nicht der Formvorschrift des § 311b BGB unterfalle, sondern formlos möglich sei.

Auch wenn ein Verstoß gegen das Verbot den Käufer schadensersatzpflichtig mache und auch ggf. ein recht des Verkäufers zum Rücktritt vom Kaufvertrag nach § 323 Abs. 1 BGB begründen könnte, bliebe doch die Verpflichtung zur dinglichen  Rechtsänderung davon unberührt.  Es träte auch keine neue (Rück-) Übertragungsverpflichtung hinzu, da im Falle eines Rücktrittsrechts sich dies aus der gesetzlich angeordneten Rechtsfolge (§§ 346ff BGB) ergeben würde. Auch der Umstand, dass die Nutzungsbeschränkung mit einer Minderung des Grundstückswertes einhergehen könne würde an der Formfreiheit nichts ändern, da eine nach der Auflassung vereinbarte Erhöhung oder Ermäßigung des Kaufpreises auch formfrei möglich sei (BGH, Urteil vom 14.09.2018 aaO.), was ebenfalls das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung betreffe.

Vorliegend hatte der Käufer seine Rechte aus dem Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung an einen Dritten weiterveräußert und abgetreten, ohne diesen allerdings die die Nutzungsbeschränkung selbst aufzuerlegen, die er nach der Auflassung mit dem Verkäufer vereinbart hatte. Daraus aber habe hier der Kläger (Verkäufer) keine rechte ableiten können, da in der Vereinbarung nicht ausdrücklich eine Übertragung der Beschränkung auf Rechtsnachfolger geregelt sei und das OLG rechtsfehlerfrei die Vereinbarung dahingehend ausgelegt habe, dass der Käufer sich eine Milchverarbeitung durch Mieter, Pächter und Käufer habe zurechnen lassen wollen. Es sei daher eine Nebenpflicht des Käufers dafür zu sorgen, dass dieser Personenkreis keine Milchverarbeitung auf dem Grundstück vornimmt, ohne das geregelt worden wäre, wie dem der Käufer nachzukommen hat.  

Der Kläger kaufte am 17.09.1996 von der beklagten Stadt  ein in einer ehemaligen Kleingartenanlage, die von der Stadt in 1959 in ein Siedlungsgebiet umgewandelt wurde, zum Preis von DM 101.790,00 ein 552qm großes  Grundstück, wobei zwischen den Parteien Streit bestand, ob dies einen Preisnachlass von 20% oder 29% vom Wert darstellt. Im Gegenzug zu dem Preisnachlass erhielt die Beklagte ein Wiederkaufsrecht von 30 Jahren, beginnend mit dem Eigentumserwerb, u.a. für den Fall, dass der Kläger das Grundstück Dritten ganz oder teilweise verkauft oder zur eigentumsähnlichen Nutzung überlässt. Die Wahrung des Eigentums an dem Grundstück erfolgte am 06.05.1999 im Grundbuch. Nachdem der Kläger die Beklagte 2013 darüber informierte, dass er das Grundstück verkaufen wolle, bot ihm diese an, gegen Zahlung von € 47.078,78 auf das Wiederkaufsrecht, welches nach ihrer Ansicht am 16.03.2017 ende, zu verzichten. Der Kläger zahlte den Betrag unter Vorbehalt der Klärung der Wirksamkeit des Wiederkaufsrechts und verkaufte mit Vertrag vom 01.02.2016 das Grundstück zu € 335.000,00.

Die Klage auf Rückzahlung der € 47.078,78 war erfolgreich. Das OLG wies die Berufung der Beklagten zurück. Auf die Revision der Beklagten änderte das Landgericht das Urteil unter Abweisung der Klage ab.

Nach Auffassung des BGH stünde dem Kläger kein Anspruch gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt auf Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Ablösebetrages zu.

Zutreffend sei allerdings die Auffassung des OLG, dass die Regelung zum Wiederkaufsrecht im Hinblick auf die Dauer von 30 Jahren nichtig sei, § 134 BGB. Sie stelle sich sowohl nach § 6 Abs. 3 S. 4 BauGB-MaßnahmenG idF. Vom 22.04.1993 (jetzt: § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB) als auch nach § 9 Abs. 1 AGBG (iVm. Art. 229 § 5 S. 1 EBGB) als eine unangemessene Vertragsbestimmung dar (dabei ließ es dahingestellt ob, Klauseln eines privatrechtlichen städtebaulichen Vertrages nach dem Ablauf der Frist zur Umsetzung der EG-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen zum 31.12.1994 alleine an den Vorgaben des § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB oder auch an §§ 307ff BGB zu messen seien, da der Vertrag vorher geschlossen wurde). Nach § 6 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG 1993 müssten in Ansehung des Ziels der Bauleitplanung, die Nutzung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder die Deckung des Wohnbedarfs,  die in dem städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen insgesamt angemessen sein. Das bedeute, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten / zu erbringenden Leistung stünde und auch ansonsten die Übernahme von Pflichten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führen würfe. Dieser Prüfungsmaßstab gelte auch im Rahmen von § 9 AGBG. Danach sei die an sich zulässige Bindungswirkung im Hinblick auf deren Dauer von 30 Jahren unwirksam. Dies würde auch bei einem von der Beklagten behaupteten Nachlass von 29% gelten. Es handele sich um eine Beschränkung im Rahmen einer Subventionierung durch die öffentliche Hand, bei der die den Käufer auferlegten Bedingungen nicht zu einer unzumutbaren Belastung führen dürften. Es bedürfe also einer zeitlichen Begrenzung zur Ausübung des Wiederkaufsrechts im Verhältnis zu Höhe des Nachlasses. Besondere Umstände, die hier diese Bindungsdauer rechtfertigen könnten lägen nicht vor. Weder habe die Subventionierung über dem üblichen Rahmen (bei Einheimischenmodellen idR. 30%) gelegen, noch seien andere diese Dauer rechtfertigende Umstände erkennbar.

Die Nichtigkeit der zeitlichen Komponente führe aber nicht auch zur Nichtigkeit des vereinbarten Wiederkaufs als solchem. Die Lücke sei durch §§ 157, 133 BGB zu schließen. Das Verbot der geltungserhaltendem Reduktion von Klauseln nach §§ 9ff AGBG (heute: §§ 307ff BGB)  gelte nichts ausnahmslos. Bei Fehlen gesetzlicher Regelungen, die an die Stelle der unwirksamen Klausel treten (vgl. § 306 Abs. 2 BGB) würde die ersatzlose Streichung der Klausel zu einem Ergebnis, dass den beiderseitigen Interessen nicht mehr in vertretbarer Weise Rechnung trage, sondern das gesamte Vertragsgefüge einseitig zugunsten des Vertragspartners des Verwenders verschiebe, so dass diesem ein Festhalten an dem Vertrag nicht mehr zumutbar wäre, käme keine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht (BGH, Urteil vom 16.04.2010 - V ZR 175/90 - zu § 306 Abs. 3 BGB; BGH, Urteil vom 06.07.2016 - IV ZR 44/15 -). Nach Art. 6 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG würde die nach dem Vertrag bestehende formale Ausgewogenheit der Rechte und Pflichten der Vertragspartner unter Berücksichtigung ihrer beiderseitigen Interessen durch eine materielle Ausgewogenheit ersetzt und so ihre Gleichheit wiederhergestellt (BGH, Urteil vom 06.04.2013 - VIII ZR 80/12 -).

Die Beklagte habe dem Kläger das Grundstück zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis verlauft, was ihr in Ansehung des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur gestattet sei, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben diene und die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt sei (§ 90 GO NRW). Das zeitlich befristete Wiederkaufsrecht würde mithin erst die Grundlage für den Verkauf begründen können. Die ersatzlose Streichung der Klausel würde dazu führen, dass der Vertrag insgesamt keinen Bestand mehr haben könnte, käme es nicht zu einer ergänzenden Vertragsauslegung gem. § 6 Abs. 3 AGBG (jetzt: § 306 Abs. 3 BGB) (dazu EuGH, Urteil vom 07.08.2018  C-96/16 und C-94/17; BGH vom 16.04.2016 - VIII ZR 79/15 -). Durch die Nichtigkeit der Klausel insgesamt und damit dem fehlenden Bestand für den Vertrag  würde der Kläger entgegen der Zielsetzung des Unionsgesetzgebers eines bestmöglichen Verbraucherschutzes schlechter gestellt als durch eine ergänzende Vertragsauslegung.

Die ergänzende Vertragsauslegung habe nach dem objektivierten hypothetischen Parteiwillen so zu erfolgen, dass ein Gleichgewicht der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien wiederhergestellt  und die materielle Ausgewogenheit gewahrt würde. Ausgehend von einem vom Kläger behaupteten Preisnachlass von 20% würde dies bei einer Dauer des Wiederkaufsrechts von 20 Jahren der Fall sein. Eine solche Frist diene dem von der Gemeinde verfolgten Zweck der Verhinderung einer Grundstücksspekulation und stelle zugleich eine adäquate Gegenleistung des Käufers für den verbilligten Erwerb dar.

Da die Weiterveräußerung rund 17 Jahre nach der grundbuchlichen Wahrung bzw. 19,5 Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages erfolgte, könne der Kläger den Ablösebetrag nicht zurückverlangen. 

Der Beklagte kaufte von der klagenden Bauträgerin drei noch zu sanierende Eigentumswohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 04.05.2011 zum Preis von € 309.692,00. In diesem wurde auch die Auflassung erklärt und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Mit Schreiben vom 24.07.2012 verlangte der Beklagte von der Klägerin eine Kaufpreisminderung wegen nach seiner Ansicht nicht notwendiger Dekontaminationsarbeiten in Höhe von € 27.100,76. Die Klägerin  unterzeichnete dies Schreiben mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen und anerkannt“.

Mit ihrer Klage verlangte die Klägerin Zahlung eines Restkaufpreises von € 26.323,83; der Beklagte beantragte widerklagend Rückzahlung überzahlter € 776,93 sowie die Feststellung, dass der Kaufpreis mit € 282.591,24 vollständig bezahlt sei. Das Landgericht wies die Klage unter Stattgabe der Widerklage ab. gab der Klage teilweise statt und wies die Widerklage ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das OLG der Klage teilweise statt und wies die Widerklage ab. Der Beklagte legte (vom OLG zugelassen) Revision ein.

Kernpunkt der Rechtsauseinandersetzung war die Frage, ob die Vereinbarung über eine Kaufpreisminderung dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung des § 311b Abs. 1 BGB unterlag, wovon das OLG ausgegangen war und die hier nicht eingehalten war; insoweit wurde an der bisherigen Rechtsprechung des BGH zunehmend Kritik geübt. Der Formbedürftigkeit unterlägen, so auch der BGH, alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören würden. Daher würde die Norm auch auf einen schon beurkundeten Grundstückskaufvertrag, der nachträglich geändert würde, Anwendung finden. Formfreiheit würde insoweit lediglich dann bestehen, wenn die Abänderung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehenen Schwierigkeit dienen würde, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu ändern, weshalb eine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises an sich formbedürftig sei.

Allerdings könnten Grundstückskaufverträge nach der Auflassung formlos abgeändert werden, da die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der Auflassung erfüllt sei, soweit nicht mit der Abänderung eine neue selbständige Erwerbs- oder Veräußerungspflicht begründet würde.

Der BGH geht in seiner Entscheidung auf die an seiner ständigen Rechtsprechung geübten Kritik ein. Nach dieser Kritik würde insbesondere nicht berücksichtigt, dass der historische Gesetzgeber davon ausgegangen sei, dass die Auflassung in einer gesonderten Urkunde nach Erfüllung der beiderseitigen Pflichten aus dem Kaufvertrag erklärt würde und habe daher alle zwischenzeitlichen Änderungen des Kaufvertrages erfasst. Heute würde regelmäßig die Auflassung zusammen mit in die Kaufvertragsurkunde sowohl aus Gründen der Praktikabilität als auch aus Kostengründen mit aufgenommen. Damit sei die Billigung von formfreien Änderungen mit dem der Norm des § 311b BGB bezweckten „Übereilungsschutz“ nicht vereinbar. Dieser Kritik folgt der BGH ausdrücklich nicht.

Die Formfreiheit der Änderungen nach bindender Auflassung ergebe sich aus § 873 Abs. 2 BGB und stünde dem Sinn und Zweck des § 311b BGB nicht entgegen. Der „Übereilungsschutz“ durch Mitwirkung eines Notars mit rechtskundiger Belehrung und Beratung  sei nicht mehr notwendig, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen beurkundet worden seien und die für die erstrebte Rechtsänderung erforderlichen dinglichen Erklärungen (so die Auflassung) erklärt in bindender Form worden seien. Zwar sei mit der bindend gewordenen Auflassung noch keine Erfüllung iSv. § 363 BGB eingetreten, da dies erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfüllt sei. Allerdings sei für die Frage der Formbedürftigkeit nicht auf die Erfüllung abzustellen, sondern darauf, dass die geschuldeten Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht worden seien. Mit der bindend gewordenen Auflassung sei ein Automatismus in Gang gesetzt worden, im den Eigentumswechsel zur Eintragung zu bringen.

Um zu verhindern, dass der Verkäufer das Eigentum an seinem Grundstück ohne Erhalt des Kaufpreises verlöre, würde meist eine Treuhandtätigkeit des Notars nach § 24 BnotO vereinbart dahingehend, dass dieser den Eigentumswechsel im Grundbuch erst beantragen dürfe, wenn die Kaufpreiszahlung ihm nachgewiesen würde (oder auf seinem Notaranderkonto auszahlungsreif hinterlegt würde), und er vorher auch dem Käufer keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Urkunde erteilen dürfe, die die Auflassung enthalte (vgl. auch § 49 Abs. 5 S. 1 BeurkG). Diese Abrede ändere aber nichts daran, dass die Auflassung ohne Vorbehalt und verbindlich erklärt worden sei.

Daher hätten hier die Parteien den Kaufpreis wirksam um € 27.100,76 auf € 282.591,24 ermäßigt. 

Der Mieter hatte vom Beklagten  Räume zum Betrieb eines Restaurants angemietet. Während der Mietzeit errichtete er einen Wintergarten aus Glas und Alustreben nebst Belüftung. Bei Mietende gab er die Räume einschließlich des Wintergartens an den Beklagten zurück. Der Kläger verlangt vom Beklagten mit der Begründung Herausgabe des Wintergarten nebst Belüftung mit der Behauptung, der Mieter habe ihm diesen in Ansehung nicht bezahlter Rechnungen zur Sicherheit übereignet. Seine Klage wurde von Land- und Oberlandesgericht abgewiesen. Das Oberlandesgericht negierte einen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB mit der Begründung, nicht der Mieter sondern der Beklagte als Eigentümer des Grundstücks und Vermieter sei Eigentümer des Wintergartens nebst Belüftung geworden.

Die Revision führte zur Aufhebung der Vorentscheidungen und zur Zurückverweisung des Rechtstreits an das OLG.

Richtig sei zwar die Annahme des OLG, dass die Voraussetzungen des § 94 Abs. 2 BGB erfüllt sind. Danach sind wesentliche Bestandteile eines Gebäudes diejenigen Sachen, die zur Herstellung eingefügt wurden. Eine feste Verbindung zu dem Gastronomiegebäude sei nicht erforderlich. Entscheidend sei das Gepräge, ob die Einfügung dem Gebäude erst seine besondere Eigenart gäbe. Es lasse sich aus den vom Kläger übergebenen Unterlagen (statistische Berechnungen, Skizzen) entnehmen, dass das Gebäude erst mit dem Wintergarten abschließt.

Alleine dies sei allerdings entgegen der Annahme des OLG nicht ausreichend, den auf Eigentum gestützten Anspruch des Klägers zu negieren. Nach § 95 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB würden die Sachen nicht zu Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder in das Gebäude eingefügt wurden.  Sind die Voraussetzungen nach § 95 BGB erfüllt, käme es nicht darauf an, ob auch die Tatbestandsmerkmale der §§ 93 oder 94 BGB vorlägen (so bereits RGZ 109, 128, 129). Es würde sich dann um Scheinbestandteile handeln, die rechtlich selbständig blieben.

Die Verbindung erfolge dann zu einem vorübergehenden Zweck, wenn ihre Beseitigung von vornherein beabsichtigt war. Entscheidend sei dabei die innere Willensrichtung des Einfügenden, soweit sie mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Umständen vereinbar sei. Der Annahme der Errichtung nur zu einem vorübergehenden Zweck stünde nicht entgegen, dass das Bauwerk selbst massiv errichtet wurde und ohne Zerstörung nicht beseitigt werden könne. Wird eine entsprechende Verbindung durch einen Mieter, Pächter oder sonstigen Nutzungsberechtigten vorgenommen, so spräche mangels anderweitiger Vereinbarungen die Vermutung dafür, dass das Bauwerk nur einem vorübergehenden Zweck für die Dauer des Vertragsverhältnisses diene. 

Etliche Discounter haben eigene Parkplätze, die sie ihren Kunden kostenfrei zur Verfügung stellen.  Häufig ist die Parkdauer zeitlich limitiert. Und was geschieht, wenn die Parkdauer überschritten wird ?

Die Beklagte hatte ihr Fahrzeug auf dem Kundenparkplatz von 8.00 – 10.05 Uhr abgestellt. Die Höchstparkdauer war gemäß Beschilderung auf 90 Minuten beschränkt. Von der Klägerin wurde das Fahrzeug umgesetzt. Die Klägerin war auf Grund eines Rahmenvertrages mit dem Discounter verpflichtet, unberechtigt abgestellte Fahrzeuge zu entfernen.  Mit der Klage machte die Klägerin neben den Kosten der Halteranfrage und Mahnkosten im wesentlichen die Abschleppkosten geltend. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht, welche die Revision gegen seine Entscheidung zuließ, wies sie ab. Der BGH stellte das erstinstanzliche Urteil zu Gunsten der Klägerin wieder her.

Der BGH sieht hier die Voraussetzungen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag durch den Discounter als gegeben an; die Klägerin kann hier aus abgetretenen Recht auf Zahlung klagen.

Zunächst ist Voraussetzung, dass die Geschäftsführung dem Interesse des Geschäftsherrn entspricht. Dies, so der BGH, sei immer dann der Fall, wenn der Schuldner von einer Verbindlichkeit befreit würde. Entsprechendes gelte, wenn ein Grundstückseigentümer eine Eigentumsbeeinträchtigung selbst beseitige.

Die Entfernung des Fahrzeuges wäre auch für die Beklagte vorteilhaft. Denn dadurch würde sie von ihrer eigenen Verpflichtung zur Beseitigung der Störung nach §§ 861 Abs. 1 bzw. 862 Abs. 1 S. 1 BGB befreit worden. Für die Beklagte bestanden auch keine kostengünstigeren Möglichkeiten, da zu berücksichtigen ist, dass der Discounter die sofortige Beseitigung verlangen konnte und den Anspruch im Wege der Selbsthilfe durchsetzen durfte. Die Beklagte bzw. der Fahrer des Fahrzeugs war aber mangels Anwesenheit gar nicht in der Lage gewesen, zu handeln.

Da sich ein wirklicher Wille der Beklagten für eine Durchführung der Maßnahme durch den Discounter resp. die Klägerin nicht ergibt, ist auf den mutmaßlichen Willen abzustellen. Da die Entfernung des Fahrzeuges im Interesse der beklagten lag, würde auch ihr mutmaßlicher Wille darauf gerichtet sein. 

Nach § 917 BGB kann eine Notwegerecht beanspruchen, wenn dem Anspruchsteller-Grundstück eine notwendige Verbindung u einem öffentlichen Weg fehlt. Da Notwegerecht belastet das beanspruchte Grundstück. Das Recht kann nach § 918 BGB nicht geltend gemacht werden, wenn eine Verbindung zu einem öffentlichen Weg durch eine „willkürliche Handlung“ des Eigentümers aufgehoben wird.

Der Beklagte beantragte eine Baugenehmigung für sein nicht an einer öffentlichen Straße belegenen Grundstücks,  für welches es aber eine rechtliche gesicherte (wenn auch noch nicht gebaute) Zufahrt gab. Darüber hinaus wurde in der Vergangenheit eine Zufahrt über ein anderweitiges Grundstückes (des Klägers) genutzt. Der Kläger will allerdings die Nutzung seines Grundstücks zukünftig nicht mehr dulden und der Beklagte will die vorgesehene „offizielle“ Zufahrt wegen des damit verbundenen (finanziellen Aufwandes nicht ausbauen, sondern die bisherige Zuwegung über das Grundstück des Klägers „aus Gewohnheitsrecht“ weiternutzen bzw. ein Notwegerecht daran. 

Der BGH hat, entgegen der Vorinstanz, ein Notwegerecht des Beklagten angenommen und daraus abgeleitet, dass der Kläger die Nutzung des Privatweges nach § 1004 BGB zu dulden hat. 

Das Notwegerecht bestünde, so der BGH, da zu einer ordnungsgemäßen Nutzung eines Wohngrundstücks (wie hier) die Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug gehöre, wobei ausreichend sei,, wenn mit dem Fahrzeug die Grundstücksgrenze erreicht würde. Dies wäre nur über den Weg auf dem Grundstück des Klägers möglich.

Vom Kläger wurde darauf hingewiesen, dass der Beklagte eine alternative Zufahrt im Rahmen seines Bauantrages benannt habe, die möglich wäre (und auch rechtlich gesichert sei). Da rauf kommt es aber nach Auffassung des BGH nur an, wenn zum einen die anderweitige Wegführung technisch möglich ist, zum anderen mit zumutbaren finanziellen Aufwand durchführ bar ist, was beides vom Beklagten bestritten wurde. Der Umstand alleine, dass diese anderweitige Erschließung der Baugenehmigung zugrunde lag, reicht nicht aus; dies führt nicht dazu, einen Fall des § 918 Abs. 1 BGB anzunehmen. Der BGH stellt hier darauf ab, dass nach § 918 BGB Voraussetzung die willkürliche Aufhebung einer bisherigen Verbindung wäre. Das Grundstück des Beklagten habe auch vor seiner Bebauung keine Anbindung an eine öffentliche Straße gehabt;  die Änderung der Nutzungsart selbst wäre im übrigen nicht als willkürlich anzusehen, wenn (wie hier) wenn die Nutzung selbst als ordnungsgemäße Nutzung nach § 917 BGB anzusehen ist. Mithin: Der Umstand, dass hier die Baugenehmigung, folgt man den Ausführungen des Beklagten, rechtswidrig deshalb erlangt wurde, da die Zuwegung zur öffentliche  Straße (technisch) nicht gesichert war,  führt nicht zur Versagung des Notwegerechts nach § 918 BGB.