BGH, Urteil vom 14.06.2024 - V ZR 8/23 -
Verträge über Grundstücke, Vermögen und den Nachlass bedürfen zur Wirksamkeit der notariellen Form (§ 311b BGB) und sind in Ermangelung derselben nicht (§ 125 BGB). Dies gilt auch für eine Vorauszahlungsvereinbarung in Bezug auf einen Grundstückskaufvertrag. Grundsätzlich gilt nach § 139 BGB die Vermutung, dass die Nichtigkeit den ganzen Vertrag erfasst (§ 139 BGB).
Die Auslegungsregel des § 139 BGB kann bei Vorliegen besonderer Umstände widerlegt werden. Weist der Käufer seine Zahlung auf die noch nicht bestehende Kaufpreisforderung nach, ist die Schlussfolgerung gerechtfertigt, dass sich die Parteien auch ohne die Abrechnungsabrede auf den beurkundeten Teil des Rechtsgeschäfts eingelassen hätten; entscheidend ist, dass der Käufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen kann, vor Vertragsschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben. In diesem Fall ist der Kaufvertrag nicht nichtig und die Zahlung als bewirkt anzusehen, wobei im Hinblick auf § 812 BGB dem Käufer ein bereicherungsrechtlicher Erstattungsanspruch zusteht, mit dem er gegen die Kaufpreisforderung aufrechnen kann.